DN BĐS "nặng gánh" dòng tiền, áp lực trái phiếu dồn về cuối năm

Loạt doanh nghiệp tiếp tục "khất nợ" trái phiếu

Dù thị trường bất động sản bắt đầu có những tín hiệu tích cực sau loạt chính sách mới, song áp lực từ nghĩa vụ thanh toán trái phiếu vẫn chưa hạ nhiệt khi hàng loạt doanh nghiệp bất động sản tiếp tục ghi nhận tình trạng chậm trả các khoản nợ đến hạn.

Công ty TNHH No Va Thảo Điền là trường hợp điển hình khi mới đây đã công bố thông tin về tình hình thanh toán gốc, lãi đối với lô trái phiếu mã NTDC H2227001, có giá trị phát hành theo mệnh giá 2.300 tỷ đồng. Tại ngày 14/8/2026, dư nợ gốc còn lại của lô trái phiếu này là 1.056,83 tỷ đồng. Đây cũng là toàn bộ khoản gốc đến hạn mà doanh nghiệp chưa thể thanh toán.

Được biết lô trái phiếu NTDC H2227001 có lãi suất 9,08%/năm. Theo nghĩa vụ, ngày thanh toán được xác định là 5/9/2027, trong khi ngày thanh toán theo kế hoạch doanh nghiệp công bố là 14/8/2026 và cùng ngày này cũng được ghi nhận là thời điểm thanh toán thực tế.

Tổng nghĩa vụ tài chính của No Va Thảo Điền đối với lô trái phiếu được xác định ở mức 2.021,26 tỷ đồng, bao gồm tiền gốc và các khoản liên quan. Tuy nhiên, tại thời điểm công bố, số tiền được ghi nhận là thanh toán đúng hạn là 0 đồng. Doanh nghiệp cho biết đã thanh toán gần 964,5 tỷ đồng, song khoản tiền này được xác định là thanh toán chậm. Sau khoản thanh toán trên, phần nghĩa vụ chưa hoàn tất vẫn còn khoảng 1.057 tỷ đồng.

Lý giải về việc chậm thanh toán, No Va Thảo Điền cho biết doanh nghiệp chưa thu xếp được nguồn tiền. Công ty đồng thời cho biết đang tiếp tục thương thảo với các nhà đầu tư về phương án thanh toán gốc và lãi trái phiếu, song đến thời điểm công bố chưa đưa ra kết quả cụ thể của quá trình đàm phán.

Một trường hợp khác tiếp tục chậm thực hiện nghĩa vụ trái phiếu là Công ty Cổ phần Hưng Thịnh Land. Trong tháng 8/2026, doanh nghiệp đã cập nhật trên hệ thống HNX tình hình thanh toán gốc, lãi đối với hai lô trái phiếu mã H79CH2123015, trị giá 800 tỷ đồng và H79CH2223001, trị giá hơn 984 tỷ đồng.

Theo kế hoạch, hai lô trái phiếu này lần lượt đến hạn thanh toán vào tháng 3 và tháng 6/2023. Tuy nhiên, đến ngày 21/8/2026, Hưng Thịnh Land mới chỉ thanh toán hơn 116 tỷ đồng đối với lô H79CH2123015 và hơn 247 tỷ đồng đối với lô H79CH2223001. Sau các khoản thanh toán trên, tổng giá trị chậm thanh toán của hai lô trái phiếu vẫn còn hơn 1.420 tỷ đồng. Trong đó, lô H79CH2123015 còn chậm thanh toán hơn 683,7 tỷ đồng, trong khi lô H79CH2223001 còn hơn 736,9 tỷ đồng.

Lý giải về việc chậm thực hiện nghĩa vụ, Hưng Thịnh Land cho biết doanh nghiệp chịu tác động bởi tình trạng tín dụng bị siết chặt, thị trường giao dịch bất động sản diễn biến không thuận lợi và dòng tiền của chủ đầu tư mất cân đối. Những yếu tố này khiến tổ chức phát hành không thể thu xếp kịp nguồn vốn để thanh toán đầy đủ, đúng hạn cho các nhà đầu tư theo kế hoạch.

Tình trạng chậm thanh toán cũng được ghi nhận tại Công ty TNHH Bất động sản Gia Phú. Trong báo cáo tình hình thanh toán gốc, lãi trái phiếu 6 tháng đầu năm 2026, doanh nghiệp cho biết tại ngày 30/6/2026 vẫn còn 125 tỷ đồng tiền gốc và hơn 32,5 tỷ đồng tiền lãi chưa thanh toán. Gia Phú cho biết nguyên nhân chậm thanh toán là doanh nghiệp chưa thu xếp được nguồn tiền. Hiện công ty vẫn đang tiếp tục đàm phán với trái chủ, đồng thời thực hiện các thủ tục liên quan đến phương án hoán đổi nghĩa vụ trái phiếu sang tài sản khác.

Các khoản nghĩa vụ trên phát sinh từ lô trái phiếu GPRCH2123001, có giá trị phát hành 250 tỷ đồng, lãi suất 11,5%/năm, được phát hành ngày 13/8/2021. Theo công bố, mục đích phát hành là tăng quy mô vốn hoạt động và/hoặc thực hiện đầu tư vào các chương trình, dự án của doanh nghiệp đáp ứng yêu cầu huy động vốn từ trái phiếu.

CTCP Bông Sen cũng là một trường hợp đáng chú ý khi tại ngày 30/6 vẫn còn dư nợ gốc 4.800 tỷ đồng đối với lô trái phiếu BSECH2126003. Lô trái phiếu này được phát hành ngày 15/10/2021, với lãi suất 15,75%/năm.

Trong kỳ báo cáo từ ngày 1/1 đến 30/6, Bông Sen phát sinh nghĩa vụ thanh toán hơn 3.009 tỷ đồng tiền lãi, song toàn bộ khoản này chưa được thanh toán. Doanh nghiệp lý giải nguyên nhân chậm trả là tài khoản công ty đang bị phong tỏa.

Đây không phải lần đầu Bông Sen vi phạm nghĩa vụ thanh toán đối với lô trái phiếu trên. Theo báo cáo tình hình thực hiện các cam kết với người sở hữu trái phiếu, doanh nghiệp đã tuân thủ các kỳ thanh toán lãi thứ 1, 2 và 3 trong năm 2022. Tuy nhiên, đến kỳ thanh toán thứ 4 và 5, doanh nghiệp phát sinh vi phạm do tài khoản thanh toán bị phong tỏa trong bối cảnh liên quan đến vụ án Vạn Thịnh Phát.

"Sóng" đáo hạn trái phiếu dồn về cuối năm, doanh nghiệp bất động sản cần xoay xở thế nào?

Những khoản nợ chưa được thanh toán nói trên diễn ra trong bối cảnh áp lực đáo hạn trái phiếu đang gia tăng, tiếp tục đặt sức ép lên dòng tiền của doanh nghiệp, đặc biệt là nhóm bất động sản.

Theo dữ liệu từ VIS Rating, khoảng 235.000 tỷ đồng trái phiếu sẽ đáo hạn trong 12 tháng tới. Đáng chú ý, áp lực trả nợ được dự báo gia tăng trong những tháng cuối năm 2026, với tháng 12/2026 được xem là điểm rơi lớn nhất. Trong bức tranh này, nhóm bất động sản chiếm tỷ trọng đáng kể, với khoảng 79.000 tỷ đồng trái phiếu dự kiến phải thanh toán, tăng gần 42% so với cùng kỳ năm 2025. 

Áp lực này không chỉ đến từ các lô trái phiếu đến hạn theo kế hoạch, mà còn cộng thêm những khoản nợ từng phát sinh vấn đề, đã được gia hạn tối đa 2 năm theo Nghị định 08/2023/NĐ-CP và sẽ đến hạn trở lại trong năm 2026. Việc gia hạn từng giúp doanh nghiệp có thêm thời gian kéo giãn nghĩa vụ và chuẩn bị nguồn vốn, nhưng đồng thời cũng khiến một phần áp lực trả nợ được chuyển sang các kỳ tiếp theo.

Có thể thấy, áp lực dòng tiền tiếp tục là thách thức lớn đối với doanh nghiệp bất động sản sau quãng thời gian dài thị trường trầm lắng. Dù loạt chính sách mới đang tạo thêm những tín hiệu tích cực và mở ra kỳ vọng phục hồi, song khả năng vượt qua khó khăn của doanh nghiệp vẫn phụ thuộc đáng kể vào năng lực tự xoay xở và xử lý bài toán dòng tiền.

Giới chuyên môn đánh giá, việc các điểm nghẽn pháp lý từng bước được tháo gỡ có thể góp phần khôi phục niềm tin của nhà đầu tư, qua đó tạo thêm động lực cho thị trường bất động sản phát triển theo hướng lành mạnh và bền vững. Tuy nhiên, chính sách chỉ có thể tạo ra điều kiện thuận lợi, còn khả năng biến cơ hội thành dòng tiền thực tế vẫn nằm ở mỗi doanh nghiệp.

Trong bối cảnh áp lực đáo hạn trái phiếu tiếp tục gia tăng, doanh nghiệp cần chủ động xây dựng phương án thanh toán nợ cụ thể, khả thi, đồng thời đặt yêu cầu minh bạch tài chính lên hàng đầu. Việc củng cố niềm tin với nhà đầu tư và tổ chức tín dụng sẽ tạo điều kiện để doanh nghiệp duy trì khả năng tiếp cận các nguồn vốn ổn định hơn. 

Đồng thời, khoảng thời gian được gia hạn trái phiếu cần được tận dụng để tái cơ cấu nợ theo hướng thực chất, thay vì chỉ kéo dài thời hạn thanh toán. Theo đó, cần rà soát danh mục tài sản, chủ động thanh lý những tài sản không thiết yếu, thậm chí chấp nhận hòa vốn hoặc chịu lỗ nếu cần để duy trì dòng tiền và bảo đảm hoạt động. Cùng với đó, việc đẩy nhanh tiến độ các dự án có khả năng tạo dòng tiền và thanh khoản cao sẽ giúp cải thiện nguồn thu, qua đó nâng cao năng lực thực hiện các nghĩa vụ tài chính.

Đáng chú ý, theo các chuyên gia, việc gia hạn trái phiếu về bản chất chỉ là giải pháp tình thế, giúp doanh nghiệp có thêm thời gian xoay xở nhưng không thể giải quyết tận gốc bài toán tài chính. Trong một số trường hợp, thời gian trả nợ kéo dài còn đồng nghĩa với chi phí lãi vay gia tăng, khiến áp lực tài chính tiếp tục dồn lên các kỳ sau. Nếu các giải pháp xử lý không đủ quyết liệt, doanh nghiệp có nguy cơ rơi vào vòng xoáy mất thanh khoản kéo dài, đồng thời suy giảm uy tín và khả năng huy động vốn trong tương lai.

Về dài hạn, doanh nghiệp cũng cần đa dạng hóa các kênh huy động vốn, giảm sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp. Việc phát triển các nguồn vốn dài hạn như quỹ đầu tư bất động sản (REITs), quỹ tiết kiệm nhà ở hay chứng khoán hóa bất động sản có thể mở rộng dư địa huy động vốn, đồng thời góp phần hình thành cơ chế tài chính minh bạch và hạn chế rủi ro mất cân đối dòng tiền.

Nhìn rộng hơn, bài toán trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản nằm ở khả năng tái lập một cấu trúc tài chính đủ khỏe để duy trì hoạt động và tạo dòng tiền trong dài hạn. Khi dòng tiền chưa được cải thiện thực chất, việc gia hạn hay tái cơ cấu chỉ giúp doanh nghiệp có thêm thời gian; còn việc sử dụng khoảng thời gian đó như thế nào mới quyết định khả năng vượt qua áp lực nợ./.