Đất nền tách thửa dưới góc nhìn của các chuyên gia pháp lý

Những năm gần đây, thị trường đất nền trên cả nước chứng kiến sự phát triển cũng như sức hút mạnh mẽ tại khu vực tỉnh Thanh Hóa, đặc biệt là địa lý ở những vùng ven. 

Thanh Hóa được đánh giá là một trong những thị trường đầu tư hấp dẫn nhất hiện nay. Tỉnh này sở hữu đầy đủ lợi thế của một thị trường bất động sản “màu mỡ” như: Du lịch biển phát triển, giao thông đồng bộ, đa dạng loại hình với sân bay, cảng biển, đường cao tốc Bắc Nam…

Qua số liệu khảo sát, cách đây 3 – 4 năm, giá khởi điểm một vài khu đô thị xung quanh trung tâm hành chính mới của TP Thanh Hóa chỉ vào khoảng 10 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, hiện nay sau khi hạ tầng đã được bàn giao, giá giao dịch trên thị trường đã lên tới 30-35 triệu đồng/m2.

Trung bình một năm, giá đất nền các khu vực vệ tinh xung quanh trung tâm TP Thanh Hóa như Quảng Tân, Quảng Cư, Quảng Phú, Sầm Sơn, Bỉm Sơn, … cũng liên tục biến động mạnh khoảng 40% và dự báo sẽ tiếp tục sôi động trong năm 2022. Theo đánh giá của các chuyên gia thì đất nền là kênh đầu tư  có khả năng tăng giá và tỷ suất lợi nhuận trên vốn cao, hiệu quả hơn các sản phẩm bất động sản khác. 

"Đất nền" đã và đang trở thành dòng sản phẩm BĐS đắt khách nhờ đánh trúng tâm lý của khách hàng. Tuy nhiên, những năm trở lại đây, đi kèm với tính thanh khoản cao thì không ít dự án phân lô, bán nền bị "biến tướng" nên các nhà đầu tư cần phải có sự nghiên cứu, tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi quyết định "xuống tiền".

Đất nền tách thửa dưới góc nhìn của các chuyên gia pháp lý

Theo luật sư Nguyễn Sỹ Anh, chuyên gia pháp lý của Công ty Luật L&P nhận định, đất nền tách thửa thường là các thửa với mục đích sử dụng đất là “Đất trồng cây lâu năm”, với diện từ từ 500m2 cho đến 1 - 2ha, được tách ra các mảnh nhỏ hơn khác có diện tích từ 100m2, 120m2, 130m2… và giữ nguyên mục đích sử dụng đất là Đất trồng cây lâu năm. Những mảnh đất này được tách thửa đặc biệt nhiều vào giai đoạn 2016 - 2018 (khi mà chính quyền địa phương buông lỏng quản lý và thực hiện tách thửa đất tràn lan).

Tuy nhiên, mặc dù có mục đích sử dụng hiện trạng là đất trồng cây lâu năm trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng thực tế lại nằm trong quy hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang Đất ở nông thôn (ONT), Đất ở đô thị (ODT), Đất thương mại dịch vụ (TMD) và một số loại đất dùng cho các mục đích khác… và người sử dụng đất đang đợi chính quyền địa phương cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng.

Đồng thời, luật sư Sỹ Anh cũng phân tích, nhà đầu tư khi chọn lựa đầu tư vào phân khúc bất động sản đặc biệt này cần phải lưu ý đến những vấn đề mấu chốt như: Đây là phân khúc bất động sản vô cùng “kén chọn” nhà đầu tư, phân khúc này thường lựa chọn những nhà đầu tư chuyên nghiệp, có sự am hiểu thị trường và chấp nhận chờ đời trong khoảng thời gian từ 03 - 05 năm, cũng có thể ngắn hơn.

Đầu tư phân khúc này hiện nay không còn phù hợp với các nhà đầu tư “lướt sóng” do thị trường đất nền tách thửa đã đi vào quỹ đạo và bình ổn thực sự, đặc biệt giai đoạn sau 2018 đến này. Do sự tách thửa là tự phát nên khi đầu tư vào những lô đất này, dù có nhiều cơ hội lớn trong tiềm năng sinh lời nhưng nếu nhà đầu tư không biết cách chọn một mảnh đất nằm ở vị trí đẹp, phù hợp và thuận tiện giao thông, khu dân cư, tiện ích xung quanh… thì nhà đầu tư có khả năng sẽ phải đối mặt với việc “khó ra hàng” trong dài hạn, do những tiện ích và vị trí không đẹp của lô đất.

Đất nền tách thửa dưới góc nhìn của các chuyên gia pháp lý

Khi đầu tư vào những mảnh đất trong các khu phân lô như đã nói ở trên, nhà đầu tư cũng cần lưu ý thật kỹ vấn đề pháp lý và quy hoạch của mảnh đất. Chỉ đầu tư khi đất có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất riêng rõ ràng cho lô đất và lô đất nằm trong quy hoạch rõ ràng cho các mục đích sử dụng mang lại hiệu quả đầu tư cao cho nhà đầu tư như: Mục đích sử dụng để ở (đất ONT, đất ODT) hoặc mục đích thương mại dịch vụ (đất TMD). Tuyệt đối tránh các mảnh đất nằm trong các quy hoạch cây xanh, khuôn viên, cảnh quan, dự án và các quy hoạch khác khiên cho mảnh đất đó có khả năng bị thu hồi đất trong ngắn và trung hạn. Đây là lưu ý vô cùng quan trọng mà các nhà đầu tư cần xem xét, tính toán.

Thực tế đã có các nhà đầu tư “không chuyên” tại thị trường bất động sản bị thua lỗ, kẹt vốn khi mua phải những mảnh đất mà pháp lý có vấn đề hoặc quy hoạch không khả quan để sinh lời cho nhà đầu tư (như mua đất nằm trong các loại quy hoạch dự án, đất cây xanh cảnh quan, đất rừng phòng hộ…).

Trước khi đầu tư đất, nhà đầu tư cần tìm kiếm những môi giới địa phương, những công ty bất động sản chuyên nghiệp có sự am hiểu sâu sắc về thị trường, vị trí các khu đất và tiềm năng sinh lời của các khu đất đó để tham vấn ý kiến trước khi đầu tư; kiểm chứng thông tin thông qua các văn bản pháp luật liên quan đến quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất tại địa phương ở thời điểm đầu tư để có cơ sở pháp lý chính xác cho quyết định đầu tư.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM cũng từng bày tỏ quan điểm về vấn đề này; đất do cá nhân, hộ gia đình được cấp sổ, chỉ được chuyển mục đích sử dụng đất (từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở) khi UBND huyện chấp thuận và phải nộp tiền sử dụng đất. Những lô đất này chỉ được giao dịch hợp pháp khi được cấp sổ cho từng thửa và phải được công chứng hoặc chứng thực tại đơn vị công chứng, UBND huyện.

Điều hết sức lưu ý là có nhiều thửa đất nông nghiệp hiện nay được hứa hẹn sẽ chuyển mục đích được sang thổ cư, nhưng trên sổ đỏ không có mặt tiền đường, nên không đáp ứng điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Những khu đất này được "xây lụi" đường bê tông trái phép, trên đất nông nghiệp, nếu không xem xét kỹ, người mua sẽ bị lừa: “Nếu vì lợi nhuận trong việc lướt sóng mà bất chấp giao dịch không đúng pháp luật, thì khách hàng có nhiều nguy cơ bị mất trắng tiền như vụ việc Công ty Địa ốc Alibaba và nhiều vụ khởi tố cá nhân lừa đảo chiếm đoạt tài sản trong thời gian gần đây”.

LS. Nguyễn Đức Tĩnh – Luật sư Điều hành Công ty Luật TNHH TTP Bengoshi cho biết thêm, đối với việc tách thửa để chuyển nhượng đối với những trường hợp không nằm trong dự án đầu tư, xây dựng kinh doanh nhà ở, mặc dù không có quy định cụ thể, song cũng cần đảm bảo các quy định của pháp luật đất đai về tách thửa và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp có sai phạm, cá nhân, tổ chức cũng phải đối mặt với các trách nhiệm hành chính cũng như hình sự.                  

Bên cạnh đó, có những vụ việc dù thực tế không có bất kỳ một dự án nào được thông qua và phê duyệt, nhưng chủ đầu tư tự “vẽ” ra hồ sơ dự án để quảng cáo, lừa đảo người dân “nhẹ dạ cả tin” mua và trục lợi, điển hình như vụ việc, công ty địa ốc Alibaba lừa gần 6000 người dân mua các dự án “ma”. Trường hợp này, hành vi của cá nhân, tổ chức như Alibaba không chỉ dừng lại ở không đáp ứng các điều kiện phân lô, bán nền của pháp luật đất đai và có thể thực hiện các biện pháp khắc phục mà đã trở thành những hành vi lừa đảo nghiêm trọng, bị truy tố theo quy định của Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017

Trách nhiệm của chính quyền địa phương

Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, một trong các điều kiện để giao dịch dân sự được xem là có hiệu lực và không bị xem là vô hiệu, là chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. Mặt khác, Luật Đất đai 2013 và các văn bản sửa đổi, bổ sung, hướng dẫn luật này chỉ rõ để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt trong trường hợp phân lô, bán nền thì cần đáp ứng các điều kiện nhất định.

Do đó, chỉ khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện của pháp luật đất đai về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp phân lô, bán nền nói riêng và trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung, chủ đầu tư mới được xem là có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với việc thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản sửa đổi, bổ sung cũng như hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, để có thể tiến hành phân lô, bán nền trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, chủ đầu tư cần đáp ứng các điều kiện như: Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt;

Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; Đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; Phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai; Dự án phải thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền...

Trong trường hợp chưa đáp ứng các điều kiện của pháp luật đất đai về chuyển nhượng khi phân lô bán nền, hợp đồng giữa bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng có thể bị tuyên vô hiệu (Ảnh minh họa)

Và để thực hiện hoạt động phân lô, bán bán nền, chủ đầu tư đã phải hoàn thành việc xây dựng kết cấu hạ tầng bao gồm các công trình dịch vụ như hệ thống cấp thoát nước, đồng thời cũng cần có sự cho phép của UBND cấp tỉnh...

Song, để xảy ra tình trạng phân lô bán nền tràn lan trong thời gian gần đây có trách nhiệm của địa phương trong việc xử lý chưa rốt ráo, triệt để, buông lỏng quản lý, "tiếp tay"... dẫn tới các sai phạm liên tiếp. 

Theo Luật gia Nguyễn Hải Long, nếu không có quy định chi tiết thì vừa ảnh hưởng quyền lợi chính đáng tách thửa, xây dựng của người dân, vừa không kiểm soát nổi việc chủ đầu tư phân lô tùy tiện. Luật đất đai hiện hành và văn bản hướng dẫn đang tạo ra cách hiểu khác nhau. Có tỉnh thì phải căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, điều kiện cụ thể tại địa phương... để ban hành quy định về điều kiện tách thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa. Có tỉnh lại căn cứ vào điều kiện cụ thể tại địa phương...

Thực hiện quy định về quy hoạch cũng còn bất cập khi vừa yêu cầu quy hoạch phải được "phủ" từ trung ương xuống địa phương nhưng vừa cho phép địa phương thực hiện quy hoạch song song với quy hoạch cấp trên. Hai quy hoạch này có cự ly thời gian phê duyệt hoặc mâu thuẫn cũng gây ra khó khăn. Vì vậy, để quản lý được tách thửa, Luật đất đai sửa đổi cần thống nhất với Luật quy hoạch về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng... Đồng thời cần quy định cụ thể, chặt chẽ về việc có trao quyền cho địa phương được phép quy định cụ thể về tách thửa căn cứ điều kiện thực tế về quy hoạch của địa phương hay không.

Trước đó, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh từng khẳng định việc quản lý đất đai tại các dự án phải tuân theo Luật đất đai. Với các dự án nhà ở, điều 118 của Luật đất đai quy định rõ: các trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán, cho thuê hoặc thuê mua; giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân... phải thông qua đấu giá, đấu thầu.

Hiện có tình trạng doanh nghiệp bất động sản thu gom đất các dự án, nhà máy, đất nông nghiệp để chờ hợp thức hóa thành đất ở. Nhưng về nguyên tắc, nếu phát triển dự án nhà ở trên đất không phải đất ở hợp pháp thì phải đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Khi quy hoạch, điều chỉnh, chuyển đổi mục đích sử dụng đất để xây dựng dự án nhà ở cũng phải đấu giá, đấu thầu. Ai làm không đúng quy định này là sai luật.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam bày tỏ quan điểm, việc gom đất ở nhỏ lẻ có sổ đỏ của nhiều người dân, sau đó làm hạ tầng rồi phân lô, bán nền hiện nay pháp luật không cấm, thời gian qua khi thị trường quá khan hiếm nguồn cung thì nhiều nhà đầu tư đã đổ xô đi mua đất nền theo dạng này. 

Nhưng nếu dự án chưa hoàn thiện các thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở mà các doanh nghiệp phát triển dự án đã huy động vốn trước là sai luật. Việc mua bán nhà ở, đất ở hình thành trong tương lai khi chưa đầy đủ hạ tầng, chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý dự án là vi phạm. Người mua bất động sản hình thành trong tương lai phải xem tính pháp lý dự án, bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được giao dịch khi cơ quan quản lý các địa phương là sở xây dựng địa phương ra văn bản chứng nhận đủ điều kiện bán hàng.