Đã vào thời điểm cuối năm, bất động sản tồn kho xử lý thế nào?

Theo báo cáo của Vietnam Report, trên thị trường chứng khoán ghi nhận gần 100 doanh nghiệp kinh doanh với giá trị hàng tồn kho trên 1.000 tỷ đồng. Trong số 40 doanh nghiệp đang sở hữu tồn kho lớn nhất thì có tới 20 doanh nghiệp bất động sản bị liệt kê vào nhóm có tỷ lệ giá trị hàng tồn kho cao, đều trên 2.000 tỷ đồng.

Tồn kho tăng cao trong bối cảnh lãi suất ngân hàng biến động gây nên những diễn biến đáng lo ngại cho sự phát triển thị trường bất động sản trong ngắn hạn".

Theo số liệu từ báo cáo tài chính hợp nhất quý III của các công ty bất động sản niêm yết đã công bố tới thời điểm 23/10 cũng cho thấy lượng tồn kho bất động sản của những doanh nghiệp này đang tăng mạnh.

Trong đó, lượng tồn kho của Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh là 5.310 tỷ đồng, tăng hơn 700 tỷ đồng so với đầu năm, đưa Đất Xanh nằm trong top những doanh nghiệp có hàng tồn kho thuộc hàng “khủng” trên thị trường địa ốc. Một doanh nghiệp địa ốc lớn khác là Công ty CP Phát triển bất động sản Phát Đạt cũng trong tình trạng dòng tiền âm bất chấp lãi ròng tăng mạnh.

Trước đó, một thống kê của Bộ Xây dựng cho thấy, tính tới cuối quý I/2019, chỉ riêng 20 doanh nghiệp bất động sản có giá trị hàng tồn kho lớn hàng đầu trên thị trường đã “om” tới gần 175 nghìn tỉ đồng, tăng 10% so với hồi đầu năm.

Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thì chỉ tiêu “hàng tồn kho” được ghi nhận trên bảng cân đối kế toán của báo cáo tài chính gồm có 2 khoản mục: hàng hóa (là sản phẩm hoàn thiện như căn hộ, nhà ở...) và chi phí sản phẩm dở dang (là giá trị quyền sử dụng đất, chi phí lãi vay đã được vốn hóa, chi phí thiết kế, chi phí xây dựng... của các dự án đang trong giai đoạn triển khai).

Theo lý thuyết là vậy nhưng trên thực tế có rất nhiều án thực hiện mãi không xong một dự án vì nhiều lý do (cả về thủ tục pháp lý, vốn..) nên dự án cứ “chình ình” mãi trong mục bất động sản dở dang.

Nhiều ý kiến cho rằng, tình trạng tồn kho bất động sản hiện nay, về cơ bản không phải là do chủ đầu tư không bán được hàng mà do những bất cập trong cơ chế, chính sách chưa được giải quyết.

Theo các chuyên gia thuộc Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, một trong những nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm của thị trường bất động sản là do chính sách siết chặt cho vay, giảm tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước bắt đầu ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư, kinh doanh trong lĩnh vực này.

Số liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam và diễn biến thực tế trên thị trường chỉ rõ, một số địa phương có thị trường bất động sản phát triển mạnh trong vài năm trở lại đây như Đà Nẵng, Nha Trang, Quảng Ninh, Bình Dương, Đồng Nai… đều cho thấy sự giảm tốc về cả nguồn cung mới và lượng giao dịch, do chính quyền các địa phương này đang tiến hành rà soát lại hàng loạt dự án bất động sản.

Giải pháp cho các căn hộ tồn kho, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội chia sẻ: “Với mỗi dự án của mỗi chủ đầu tư sẽ có giải pháp riêng để bán được hết số hàng trong thời gian ngắn với giá tốt nhất. Kinh nghiệm của chúng tôi, để tránh tình trạng tồn kho, chủ đầu tư phải định vị lại được sản phẩm và nhu cầu của khách hàng ngay từ đầu. Nếu thấy khó bán hàng vào một thời điểm nào đó thì cần phân tích thị trường thời điểm đó ra sao, có phải tháng ngâu hay không? Nếu không phải thì những yếu tố nào khiến dự án khó bán, do chất lượng công trình, các điều kiện hạ tầng, hay giá bán?

Giải pháp tối ưu nhất đối với các căn hộ cao cấp là các chủ đầu tư phải nâng cao chất lượng sử dụng cho những căn hộ này, bổ xung những dịch vụ cần thiết, hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng, cơ sở kỹ thuật, tăng cường dịch vụ an ninh… khiến cho khách hàng thực sự cảm thấy hài lòng. Chỉ khi phân tích được rõ các yếu tố thì mới giải được bài toán tồn kho”.