Covid-19 và sức bền của thị trường bất động sản

Năm 2021 là một năm đầy thách thức với nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Tác động của dịch bệnh ở đợt bùng phát lần thứ 4 đã khiến thị trường “chao đảo” khi các hoạt động đầu tư, xây dựng, bán hàng ngưng trệ, giao dịch giảm sút. Đây cũng là một năm đầy bất ổn với thị trường bất động sản khi liên tiếp xảy ra các đợt sốt đất trên diện rộng, tình trạng đầu cơ thổi giá gia tăng.

Dù vậy, ở một góc độ nào đó, thị trường bất động sản vẫn được đánh giá là kênh đầu tư hấp dẫn trong bối cảnh nền kinh tế chịu tác động nặng nề từ Covid-19. Nhu cầu đầu tư cao, trong khi nguồn cung nhỏ giọt, giá vật liệu tăng… đã khiến thị trường thiết lập mặt bằng giá mới. Ngược chiều với nền kinh tế, giá bất động sản không những không giảm mà còn tăng trung bình 5 - 9%, có nơi tăng 20 - 30%. Ngay cả trong thời điểm dịch bệnh kéo dài, giá bất động sản cũng không hề có dấu hiệu hạ nhiệt, nhiều căn hộ giá kỷ lục xuất hiện.

Theo đánh giá của các chuyên gia, điểm nghẽn lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay là vấn đề cân đối cung - cầu và câu chuyện minh bạch thông tin. Giải quyết được 2 vấn đề này sẽ là nền tảng để thị trường phát huy các tiềm năng, tăng trưởng bền vững.

Tiếp tục dự báo về bức tranh thị trường bất động sản năm 2022, Reatimes đã có cuộc trò chuyện với chuyên gia kinh tế, PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh.

PV: Covid-19 ập đến trong hơn 2 năm qua đã khiến thị trường bất động sản chịu tác động mạnh nhưng cũng có ý kiến cho rằng, đây là chất xúc tác giúp gia tăng sức bền của thị trường này. Ông nhìn nhận ra sao?

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh: Có thể khẳng định rằng, trong hơn 2 năm qua, dưới tác động của dịch Covid-19, thị trường bất động sản đã có sức bền tốt hơn. Thị trường chuyên nghiệp hơn khi có những doanh nghiệp phát triển và nhà đầu tư chuyên nghiệp, bài bản, có năng lực tài chính. Tác động của dịch Covid-19 như chiếc phễu lọc giúp thị trường bất động sản loại bỏ được những doanh nghiệp phát triển yếu kém, không có năng lực.

Dù dịch bệnh Covid-19 bùng phát khá trầm trọng, có ảnh hưởng rất lớn, song thị trường bất động sản không có nhiều xáo động mạnh, ngoài những cơn sốt đất đầu năm (cho thấy nhu cầu đầu tư tăng mạnh). Thực tế, cũng không có tình trạng bán tháo bất động sản mà ngược lại, bất động sản còn lên giá. Trong năm 2021, mặt bằng chung của giá thị trường miền Nam và TP.HCM tăng khoảng 9 - 10%. Còn thị trường Hà Nội cũng lên giá khoảng 5 - 7%. Do đó, có thể nói sức bền của thị trường tương đối tốt, thực lực của thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có khả năng phát triển ổn định.

Covid-19 tác động đến nền kinh tế khiến đời sống của người dân khó khăn hơn, thu nhập giảm đi nhưng giá bất động sản lại không giảm, thậm chí còn tăng. Một thực tế mà cả người dân và nhà đầu tư đều có thể nhìn thấy, đó là lạm phát đang tăng, tất nhiên chỉ số CPI tăng thấp nhưng những hàng hóa bình thường đã có xu hướng tăng do đó không có lý gì bất động sản lại không tăng. Giá bất động sản Việt Nam tăng lên cũng theo quy luật chung giống như bất động sản các nước trên thế giới. Ở Việt Nam, mức tăng thậm chí là còn thấp.

Tuy nhiên, lượng cung ra thị trường có giảm đi nhiều, đặc biệt là đất nền, nhà ở. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng lên nhưng không phải là tất cả.

PV: Vậy sự xuất hiện của các nhà đầu tư F0 có phải là một trong những nguyên nhân khiến giá bất động sản tăng?

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh: Đó cũng là một trong các lý do. Trong điều kiện nền kinh tế khó khăn, sản xuất gián đoạn, các chuỗi cung ứng trên toàn cầu bị đứt gãy, chi phí vận chuyển hàng hóa tăng cao..., dòng vốn đầu tư sẽ dịch chuyển từ các ngành sản xuất, kinh doanh sang chứng khoán, bất động sản.

Chứng khoán phản ánh sức khỏe của nền kinh tế. Kinh tế đang phục hồi và có khả năng tăng trưởng nên các nhà đầu tư sẽ đổ dòng vốn vào chứng khoán. Tuy nhiên, sự đi lên quá nhanh của thị trường chứng khoán đã dẫn đến sự lệch pha giữa tài chính - tiền tệ và sức khỏe của nền kinh tế. Rõ ràng, nền kinh tế có tăng nhưng đang tăng chậm, còn chứng khoán lại tăng ồ ạt lên đến vài chục phần trăm.

Tại Việt Nam, lượng F0 đổ vào thị trường chứng khoán trong 2 năm qua là cực kỳ lớn. Trong điều kiện chứng khoán liên tục tăng điểm, có rất nhiều người thu được lợi và chốt lời từ thị trường này. Nhưng họ nhìn thấy sự chênh lệch giữa giá cổ phiếu với sự phát triển của nền kinh tế thực (nền kinh tế chỉ tăng 2,58% trong khi chứng khoán tăng 36%), do đó nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng sang thị trường bất động sản. Cổ phiếu dù sao cũng chỉ là một tờ giấy, giá trị vô hình, khó định đoạt, lúc lên cao, lúc lại tuột dốc không phanh và có thể mất trắng. Còn mua bất động sản, đặc biệt là đất sẽ có giá trị hữu hình lớn hơn và có khả năng sinh lời về lâu dài nên đây vẫn luôn được coi là kênh “trú ẩn” an toàn khi nền kinh tế có biến động do ảnh hưởng của đại dịch.

Chính việc nhà đầu tư F0 cắt lãi từ thị trường chứng khoán chuyển sang bất động sản đã dẫn đến nhu cầu đầu tư ồ ạt. Cầu cao, cung thấp làm cho giá bất động sản tăng lên. Đó là điều đương nhiên.

PV: Giả định không có dịch Covid-19, chuyên gia hình dung như thế nào về sự phát triển của thị trường bất động sản đến thời điểm này?

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh: Nếu không có đại dịch Covid-19, sự phát triển của thị trường bất động sản có thể có nhiều xu hướng khác, phát triển mạnh và ổn định hơn, nguồn hàng cung cấp cho thị trường nhiều hơn.

Nếu không có Covid-19, nền kinh tế vẫn tiếp tục tăng trưởng mạnh, vốn đầu tư hút vào nền kinh tế nhiều thì đầu tư bất động sản công nghiệp sẽ tăng lên. Bên cạnh đó, bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng cũng sẽ phát triển rất mạnh, bởi giai đoạn 2018 - 2019, trước khi có Covid-19, phân khúc này đang rất “lên hương”.

Nếu tiếp tục đà tăng trưởng như vậy, việc mở rộng đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng sẽ rất sôi động thay vì còn nhiều dư địa bỏ ngỏ như hiện nay. Bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng tăng lên sẽ kéo theo sự phát triển của kinh tế - xã hội, dịch vụ, đời sống của người dân được nâng cao. Kéo theo đó là nhu cầu về bất động sản nhà ở, đất nền cũng gia tăng.

Nhưng nếu bỏ chữ “nếu” đi, ngay cả khi dịch Covid-19 tác động mạnh, nền kinh tế khó khăn, thì bất động sản vẫn vượt qua được và tương đối nhộn nhịp. Có thể nói, dịch Covid-19 đã mang đến cho thị trường bất động sản một sự sàng lọc mạnh; những nhà đầu tư chộp giật, sử dụng đòn bẩy tài chính lớn không còn nhiều. Số nhà đầu tư sử dụng vốn tự có với năng lực tài chính bền vững hơn để gia nhập thị trường bất động sản gia tăng. Chính vì thế mà thị trường bất động sản cũng có sức bền và phát triển bền vững hơn.

Rất nhiều người lo bong bóng bất động sản nhưng tôi cho rằng, thị trường vẫn có thể phát triển ổn định, không bị phình to hay đổ vỡ hàng loạt như thời kỳ trước đây. Tất nhiên, sự thổi giá hay gia tăng khoảng cách giữa giá thực và giá ảo, những cơn sốt đất cục bộ vẫn sẽ có trong từng giai đoạn nhưng điều đó không ảnh hưởng nhiều tới phông nền chung của thị trường.

Thực tế, sau giai đoạn khủng hoảng 2008 - 2009, Ngân hàng Nhà nước đã cẩn trọng hơn trong việc cho vay đầu tư bất động sản. Để thị trường bất động sản về gần hơn với giá trị thực, trong những tháng đầu năm hoặc cuối năm 2022 cần tiếp tục quản lý chặt việc các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu. Nhiều doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu với giá trị lớn hơn gấp hàng chục lần so với tổng tài sản của công ty. Điều này rất nguy hiểm, bởi họ khó có khả năng trả nợ. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp không có năng lực quản lý tài chính, quản lý dòng vốn để đưa vào các hoạt động trôi chảy, từ đó đem lại hiệu quả thấp. Khi hiệu quả thấp thì sẽ không có khả năng trả nợ và lãi vay như cam kết với khách hàng. Do đó, rủi ro sẽ đến từ nhiều phía. Việc siết chặt thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đặc biệt là trái phiếu bất động sản là rất cần thiết và cực kỳ quan trọng.

PV: Theo ông, có những yếu tố nào để nhà đầu tư có thể đặt niềm tin vào thị trường bất động sản 2022?

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh: Tôi cho rằng, thị trường bất động sản 2022 sẽ rất sáng và có nhiều biến chuyển ở cả hai mặt cung - cầu. Không đột ngột và có những cú sốc lớn. Thị trường sẽ ở trong giai đoạn phục hồi để bước sang năm 2023 trở lại đà bứt phá. Theo đó, có nhiều yếu tố để các nhà đầu tư có thể lạc quan. 

Thứ nhất, vốn đầu tư nước ngoài vẫn rất lạc quan. Thị trường Việt Nam vẫn được các nhà đầu tư nước ngoài đánh giá rất cao bởi khả năng sinh lời và môi trường đầu tư hấp dẫn. Đơn cử như 95% nhà đầu tư Nhật Bản nói rằng họ sẽ tiếp tục đầu tư ở Việt Nam trong những năm tới và mở rộng các hoạt động đầu tư. Đó là điều không quá ngạc nhiên nhưng ngay những nhà đầu tư cẩn thận, khó tính như Nhật Bản vẫn muốn lựa chọn Việt Nam chứng tỏ thị trường Việt Nam đang có sức hút rất lớn đối với nhà đầu tư ngoại. Trong năm 2022, khả năng dòng vốn đầu tư FDI vào Việt Nam tiếp tục tăng khi nền kinh tế dần phục hồi. Dự báo con số có thể chạm mốc 40 tỷ USD. 

Thứ hai, ngay trong quý IV/2021, khi chúng ta bắt đầu mở cửa trở lại nền kinh tế quốc dân, từ mức tăng trưởng âm, nền kinh tế đã trở lại mức 5,22%, có thể nói là tăng thẳng đứng. Với những tín hiệu như vậy, có thể thấy khả năng tăng trưởng của nền kinh tế trong năm 2022 sẽ rất tốt. Việc đầu tư vốn vào nền kinh tế cũng mạnh mẽ, tạo đà cho bất động sản phục hồi và phát triển. Trong đó, bất động sản công nghiệp sẽ là phân khúc đầu tiên bật lên rất mạnh trong năm 2022. Bên cạnh đó, với việc mở cửa ngành du lịch cũng như sự thích ứng của các cơ sở lưu trú du lịch trong bối cảnh dịch Covid-19 nhằm đón du khách quay trở lại đã cho thấy sự khởi sắc của ngành này. Tiếp đà này, chậm nhất là đến tháng 6, chúng ta có thể mở cửa hoàn toàn ngành du lịch. Nhu cầu về bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng sẽ bật tăng trở lại.

Thứ ba, việc chuyển từ trạng thái “zero Covid” sang sống chung với dịch đã thúc đẩy các nhu cầu đầu tư trở lại bình thường mới. Thực tế, trong thời gian vừa qua, các giao dịch về nhà ở dường như bị dừng lại. Nhiều người dù có tiền cũng không muốn mua. Bởi mức giá trên thị trường tương đối bấp bênh và đi xa giá trị thực do thiếu nguồn cung. Mặt khác, lo ngại dịch bệnh diễn biến phức tạp, thay vì mua nhà, nhiều người cần dự trữ về tài chính để đề phòng rủi ro. Tuy nhiên, khi đã xác định sống chung với đại dịch, mọi người không còn quá e sợ Covid-19 như trước đây, thì các nhu cầu đầu tư, nhu cầu đổi nhà, mua nhà… sẽ tiếp tục trỗi dậy. Do đó, phân khúc nhà ở sẽ có diễn biến sôi động hơn, đặc biệt là loại hình cho thuê.

Cùng với đó, chúng ta cũng nhìn thấy có một lượng vốn đầu tư rất lớn từ Chính phủ đổ vào nền kinh tế. Chính lượng vốn đầu tư này sẽ kích thích các nhu cầu phát triển của các lĩnh vực khác trong đó có vật liệu xây dựng, từ đó làm cho giá vật liệu xây dựng có khả năng giảm xuống mức rẻ hơn trong thời gian tới. Khi giá vật liệu xây dựng giảm thì chi phí xây dựng cũng sẽ giảm, giá nhà sẽ dần được điều chỉnh lại, kích thích nhu cầu của khách hàng vào phân khúc bất động sản này.

Ngoài ra, bài học của 2 năm qua đã cho Chính phủ và chính quyền các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM một quyết tâm cao hơn trong việc đẩy mạnh phát triển nhà ở công nhân. Sau tác động của dịch Covid-19, một bài toán đặt ra là bắt buộc các khu công nghiệp phải có nhà ở cho công nhân để đảm bảo điều kiện ăn ở, môi trường sống tốt cho công nhân, làm giảm các tác động của đại dịch. Việc gia tăng nguồn cung nhà ở này có thể từ đầu tư công hoặc nguồn vốn công đoàn và các nguồn lực khác.

PV: Nhìn từ vai trò của bất động sản đối với nền kinh tế, ông đánh giá như thế nào về sự cần thiết của việc có chính sách hỗ trợ phục hồi các hoạt động đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản sau tác động của dịch Covid-19?

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh: Bất động sản có một vị trí, vai trò cực kỳ quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế quốc dân. Bởi bất động sản không chỉ đơn thuần là câu chuyện kinh doanh mua đi bán lại về đất đai, nhà cửa mà còn bao gồm cả hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật của đô thị.

Nếu nhìn theo nghĩa rộng, bất động sản là diện mạo của đô thị, là nền tảng cho an sinh - xã hội của người dân. Nếu muốn phát triển một nền kinh tế số, một xã hội số thì dứt khoát bất động sản phải được phát triển một cách ổn định và bền vững, dựa trên quy hoạch bài bản, đáp ứng được các yêu cầu của một nền kinh tế số.

Vấn đề đặt ra là chúng ta đánh giá vai trò và cách “đối xử” với lĩnh vực bất động sản ra sao để lĩnh vực này luôn là nền tảng, là đầu kéo thúc đẩy sự phát triển của các ngành kinh tế khác, đồng thời, nâng cao đời sống của người dân, tạo ra nguồn lực đầu tư phát triển trong dài hạn.

Nếu không nhìn nhận đúng vai trò, thiếu các cơ chế quản lý, giám sát, để thị trường bất động sản phát triển một cách tràn lan, chộp giật, manh mún thiếu quy hoạch và kế hoạch thì sẽ tạo ra nhiều hệ luỵ lớn, không chỉ làm thất thoát nguồn lực đất đai, mà còn khiến an sinh - xã hội, đời sống người dân bị ảnh hưởng và nền kinh tế cũng trở nên thiếu bền vững.

Nếu có sự quan tâm đúng đắn, phát huy được các tiềm năng của bất động sản thì sẽ tạo ra được “sức mạnh” bền vững cho nền kinh tế.

Các dự án bất động sản sử dụng nguồn vốn lớn nên nếu các dự án bị ngưng lại, không triển khai được đúng tiến độ, thị trường bị nghẽn lại thì rủi ro rất cao. Do đó, việc khơi thông các điểm nghẽn, tháo gỡ các khó khăn cho doanh nghiệp để thị trường phát triển một cách lành mạnh, đúng giá trị thực, cân bằng cung - cầu là rất cần thiết.

PV: Liệu trong năm 2022 có còn xảy ra những cơn sốt đất rình rang như năm 2021 không? Và để gia tăng “sức bền” của thị trường bất động sản, hạn chế những cơn sốt ảo, thổi giá gây ảnh hưởng đến thị trường thì cần những giải pháp gì?

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh: Tôi cho rằng, câu chuyện sốt đất vẫn có thể xảy ra, và thực tế là đang xảy ra cục bộ ở nhiều địa phương từ sau Tết, tuy nhiên sẽ không đến mức náo động như năm 2021. Thị trường có thể đi xuống, đi lên theo từng giai đoạn nhất định nhưng nhìn chung sẽ phát triển ổn định hơn. Các cơn sóng sẽ nhẹ nhàng hơn và chỉ nổi lên ở những địa phương thực sự có tiềm năng và đang được các nhà phát triển bất động sản lớn đánh thức.

Cùng với sự tăng trưởng, phát triển của nền kinh tế, đầu tư công… rõ ràng, nguồn cung các sản phẩm bất động sản sẽ tăng lên. Các doanh nghiệp đầu tư nên có sự chuẩn bị để có nguồn cung chất lượng đưa ra thị trường. Doanh nghiệp cũng cần được hỗ trợ về mặt thủ tục đầu tư, xây dựng để tháo gỡ các điểm nghẽn, đẩy nhanh tiến độ các dự án.

Các quy hoạch tại từng khu vực, địa phương nên được công khai minh bạch để giảm thiểu tình trạng đầu cơ, thổi giá. Việc xây dựng các kho lưu trữ về quy hoạch cũng như tính ổn định của quy hoạch rất quan trọng. Nên nếu như công khai quy hoạch ngay từ đầu thì tính ổn định sẽ tăng lên, không còn chuyện xin - cho dẫn đến điều chỉnh quy hoạch một cách vô tội vạ.

Cần có cơ sở thông tin dữ liệu về thị trường bất động sản để các đối tượng tham gia vào thị trường có thể nắm rõ, thị trường sẽ luôn được ở trong giá trị thực, không còn tình trạng làm giá, thổi giá gây xáo trộn.

PV: Chuyên gia có lời khuyên gì dành cho các nhà đầu tư khi tham gia vào thị trường bất động sản 2022?

PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh: Bất động sản 2022 có nhiều điểm sáng triển vọng. Tất nhiên thị trường chỉ tốt khi các nhà đầu tư tham gia thị trường với tâm lý đầu tư dài hạn. Bởi đầu tư lướt sóng, chộp giật bao giờ cũng sẽ đi kèm với rủi ro.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cũng không nên “tất tay” vào một phân khúc theo tư duy đám đông mà nên chọn phân khúc phù hợp với khả năng tài chính cũng như năng lực đầu tư của mình mới có thể tạo ra hiệu quả đầu tư và giảm thiểu các rủi ro./.

- Trân trọng cảm ơn ông!