Công khai dự án thế chấp: Thiếu công bằng trong việc minh bạch thông tin

Vừa qua, Sở Tài nguyên - Môi trường Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh đã công bố danh sách các dự án trên địa bàn thế chấp tại ngân hàng. Thông tin này ngay lập tức đã làm nóng thị trường. Không chỉ băn khoăn, lo lắng, có nhiều người cho rằng dự án đã bị thế chấp đồng nhất với chủ đầu tư kém năng lực. Việc công bố này được đánh giá là tích cực, giúp minh bạch hóa thị trường bất động sản, tuy nhiên, vẫn còn một số bất cập khi số lượng các dự án được công bố quá ít so với thực tế, thông tin không đầy đủ dễ gây hiểu nhầm cho khách hàng. Để làm rõ những vấn đề xung quanh việc công khai các dự án thể chấp, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với TS. Trần Ngọc Quang, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

- Thưa ông, hiện có một thực trạng là, nhiều dự án nhà ở, chung cư được xây với mục đích thương mại, bán cho người dân nhưng mặt khác, các chủ đầu tư lại đem dự án này đi thế chấp cho ngân hàng để vay vốn. Với kinh nghiệm của mình, xin ông cho biết, việc làm này có đúng luật hay không?

TS. Trần Ngọc Quang: Thực tế hiện nay, ở thị trường bất động sản Việt Nam, việc các chủ đầu tư mang đi thế chấp dự án của mình là chuyện bình thường và phổ biến bởi nó xuất phát từ năng lực tài chính của các chủ đầu tư là rất hạn chế. Chưa kể những chủ đầu tư không chuyên về bất động sản. Hầu hết các dự án mang đi thế chấp là bình thường, thực sự phổ biến trong giới bất động sản Việt Nam bởi nhu cầu cần phải có nguồn tài chính ban đầu để tạo điều kiện đưa dự án phát triển đến giai đoạn có thể kinh doanh, rút vốn được.

TS. Trần Ngọc Quang, Tổng thư ký Hiệp hội Bất động sản Việt Nam.

- Vậy theo ông, việc công bố thông tin các dự án đang thế chấp ngân hàng có làm cho thị trường bất động sản trở nên lành mạnh, minh bạch hơn hay không?

TS. Trần Ngọc Quang: Tôi cho rằng việc công bố thông tin này là một tín hiệu rất tốt, thể hiện sự phát triển hợp lý của thị trường bất động sản. Bởi thị trường muốn phát triển lành mạnh thì một trong những yêu tố quan trọng đó là các thông tin có yếu tố minh bạch, rõ ràng cho không chỉ người dân mà các nhà đầu tư và cơ quan quản lý nhà nước. Đặc biệt đối với các dự án mà có những hình thức huy động vốn đặc biệt ví dụ như là thế chấp hoặc là dự án phát triển nhà ở hình thành trong tương lai. Nó có những điều kiện ràng buộc khá chặt chẽ bởi pháp luật, với những quy định rõ ràng. Bởi vậy, việc công bố thông tin là vô cùng cần thiết chứ không nói là triệt để, minh bạch nữa. Hiện nay, việc công bố công khai thông tin như: Sở Xây dựng công bố thông tin các dự án đủ điều kiện mở bán, Sở Tài nguyên và Môi trường công bố danh sách các dự án mà mang đi thế chấp… là việc làm rất tốt và đáng hoan nghênh, cần được khuyến khích nhưng cần phải được công bố một cách liên tục và được cập nhật một cách đều đặn, cũng như công bố thông tin một cách đầy đủ.

- Hiện nay có hiện tượng một dự án, vừa thế chấp tổng dự án, vừa thế chấp từng căn hộ mà không có chuyện tách giá trị căn hộ đó ra khỏi dự án, có nghĩa là khá nhiều đơn vị bất động sản được thế chấp ngân hàng 2 lần. Quan điểm của ông về hiện tượng này?

TS. Trần Ngọc Quang: Đây là một thực tế. Nhưng trách nhiệm chính ở đây thuộc về phía ngân hàng. Bởi khi ngân hàng đã thẩm định một dự án mang đi thế chấp thì phải thẩm định một cách đầy đủ và toàn diện và trách nhiệm này hoàn toàn thuộc về ngân hàng, buộc phải đảm bảo rằng sản phẩm đó chưa bị thế chấp ở bất kỳ một ngân hàng nào, bất kỳ một tổ chức tín dụng nào thì họ mới đồng ý cho thế chấp.

- Có ý kiến cho rằng, các doanh nghiệp bị công bố danh tính mới đây tại TP. Hồ Chí Minh sẽ bị ảnh hưởng rất lớn đến uy tín và việc kinh doanh, trong khi đó những doanh nghiệp chưa bị công bố lại “bình chân như vại”, không bị ảnh hưởng gì, gây nên sự bất công giữa các doanh nghiệp với nhau. Quan điểm của ông về ý kiến này?

TS. Trần Ngọc Quang: Tôi cho rằng thị trường sẵn sàng chấp nhận một thực tế đó là khi doanh nghiệp cần vốn thì phải mang đi thế chấp. Việc công bố một doanh nghiệp thế chấp tài sản để thực hiện dự án là chuyện bình thường mà theo tôi, các ngân hàng, các doanh nghiệp không cần phải lăn tăn về điều đó. Nhưng ở đây xuất hiện một vấn đề, đó là sự thiếu công bằng trong việc minh bạch thông tin. Đó là có những dự án thế chấp mà chưa được công bố. Tôi cho rằng việc này cơ quan quản lý nhà nước cần phải có những quy định về pháp luật, bắt buộc phải công bố thông tin và trách nhiệm của người quản lý thông tin đó khi mà công bố thông tin không đầy đủ trên thị trường. Làm được việc đó, chúng ta mới có thể đảm bảo được sự công bằng giữa các doanh nghiệp.

- Trước thực trạng là nhiều người dân đi mua nhà bị lừa, mua phải các căn hộ đã bị chủ đầu tư cố tình làm sai, mang đi thế chấp, ông có lời khuyên gì cho người dân khi mua bán bất động sản?

TS. Trần Ngọc Quang: Bất động sản là một sản phẩm đặc thù, một sản phẩm có giá trị lớn. Quy trình mua bán bất động sản phức tạp, liên quan nhiều đến các quy trình mà nhà nước quy định. Ngoài ra, tài sản đó gắn liền với người dân và thậm chí là gắn với hoạt động đầu tư kinh doanh khác của người dân. Vậy nên khi mua một tài sản bất động sản thì người dân cần phải có sự quan tâm hơn việc mua các sản phẩm khác.

Thứ nhất là lựa chọn chủ đầu tư có uy tín. Hiện nay trên thị trường có nhiều kênh người dân có thể tìm hiểu được thông tin về chủ đầu tư như từ các cơ quan quản lý nhà nước, từ bản thân chủ đầu tư, từ các cơ quan truyền thông… Cần xem xét đầy đủ, toàn diện các thông tin về chủ đầu tư trước khi quyết định mua bán bất động sản.

Hai là, cần phải làm việc với cái đơn vị phân phối mà thực sự có uy tín và chuyên nghiệp bởi theo quy định của luật các nhà phân phối sản phẩm bất động sản có trách nhiệm kiểm tra và biết được sản phẩm đó có thực sự đủ điều kiện để bán ra thị trường hay không. Họ chịu trách nhiệm để cung cấp thông tin cho khách hàng. Chính vì vậy, việc tiếp cận đơn vị phân phối có năng lực, có uy tín, chuyên nghiệp là việc làm cần thiết hơn là việc mua bán bởi những cá thể, những doanh nghiệp, đơn vị phân phối không uy tín, chuyên nghiệp.

Vấn đề thứ ba nữa, tôi cho rằng người mua nhà cần phải đặc biệt lưu có tâm. Bởi bất động sản là một tài sản đặc thù có quy trình mua bán đặc biệt, cho nên, khi người dân mua bán bất động sản nên sử dụng đội ngũ tư vấn, đặc biệt là tư vấn luật. Đây là những người có hiểu biết sâu sắc về pháp luật trong lĩnh vực bất động sản, họ hiểu biết sâu sắc về các quy trình mua và họ cũng có những kênh có thể biết được sản phẩm bất động sản đó ở trong tình trạng như thế nào.

Khi người dân tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư, lựa chọn đơn vị phân phối chuyên nghiệp và có người tư vấn thật sự chất lượng thì chắc chắn là sẽ yên tâm hơn rất nhiều và tránh được những rủi ro không đáng có đối với mình trong quá trình mua bán bất động sản.

- Trân trọng cảm ơn ông về cuộc trao đổi này./.