Chuyên gia Savills nhận định về thị trường nhà ở Việt Nam 2019

Hà Nội: Nhu cầu nhà ở tăng cao

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận Nghiên cứu tư vấn, Savills Hà Nội

Yếu tố nền tảng đầu tiên chính là cơ cấu dân số Việt Nam - nguồn cầu chính và bền vững của thị trường nhà ở do xuất phát từ nhu cầu mua để ở thực. Dựa trên những nghiên cứu và phân tích số liệu của Savills, có thể thấy thị trường nhà ở Việt Nam đang được hưởng lợi từ một cơ cấu vàng của nhân khẩu học.

Việt Nam có quy mô dân số khá lớn với 94 triệu người. Tốc độ và tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam so với các nước trong khu vực như Malaysia, Indonesia, Philippines, Trung Quốc cho thấy nước ta còn rất nhiều dư địa cho việc mở rộng đô thị. Với tốc độ tăng trưởng 2,6% như hiện nay, đến năm 2030, 69% dân số Việt Nam sẽ sinh sống tại khu vực đô thị.

Sự di dân kết hợp với tăng trưởng dân số tự nhiên tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. Mặt khác, việc quy mô hộ gia đình ngày càng giảm cũng đem đến cho thị trường nhà ở nguồn cầu mới từ các gia đình nhỏ tách hộ (bao gồm các hộ gia đình 1 người).

Các yếu tố này dẫn đến trung bình hằng năm, số lượng hộ gia đình mới có nhu cầu nhà ở tại Hà Nội và TP.HCM lần lượt là 81.000 và 63.000. Nếu xét cả nhu cầu từ thâm hụt nhà ở xuống cấp thì con số này là 130.000 và 134.000, tạo ra một nền tảng vững chắc cho thị trường nhà ở tại 2 thành phố.

Tuy vậy, khi so sánh 2 thị trường nhà ở này, có thể nhận thấy sự khác biệt rõ rệt là phân khúc giá rẻ đã và đang dẫn dắt thị trường TP.HCM trong khi các sản phẩm trung cấp hiện đang hoạt động tốt nhất trong tất cả các phân khúc tại Hà Nội.

Tuy rằng phần lớn các khách hàng của cả 2 phân khúc này đều là người mua nhà để ở, cho thấy sự phát triển bền vững của thị trường nhà ở nhưng sự dẫn dắt của phân khúc hạng B tại Hà Nội có thể phần nào được giải thích bởi tâm lý khách hàng. Người mua nhà tại Hà Nội thường chú trọng nhiều hơn đến vị trí của dự án, đòi hỏi một vị trí gần trung tâm, thuận tiện đi làm, cho con cái đi học, và dễ dàng kết nối đến các tiện ích như bệnh viện, siêu thị, trung tâm mua sắm, nhà hàng...

Chủ đầu tư vì vậy phải lựa chọn giữa việc phát triển dự án ở khu vực gần trung tâm với chi phí đất cao hơn, hoặc đầu tư nhiều hơn vào các tiện ích nội khu cho các dự án xa trung tâm. Việc này đẩy giá của các sản phẩm nhà ở tại Hà Nội vượt lên trên ngưỡng giá của phân khúc hạng C, khiến nguồn cung và các giao dịch nhà ở tập trung chủ yếu ở phân khúc trung cấp.

Ngoài ra, phân khúc hạng A gồm căn hộ cao cấp, biệt thự, liền kề tuy chỉ chiếm một thị phần nhỏ, vẫn hứa hẹn nhiều tiềm năng từ sự bùng nổ của tầng lớp thượng lưu tại Việt Nam.

Những tín hiệu tích cực của thị trường bất động sản cuối năm là đòn bẩy tích cực cho thấy những mảng sáng của thị trường bất động sản năm 2019 và trong tương lai gần. Tuy nhiên, theo đánh giá của đơn vị nghiên cứu và chuyên gia, năm 2019 thị trường sẽ phát triển trong ổn định, không có dấu hiệu tăng trưởng nóng cũng như sẽ không xuất hiện bong bóng bất động sản.

Thị trường nhà ở đầy lạc quan

Bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu tư vấn, Savills TP.HCM

Đà tăng trưởng của thị trường nhà ở Việt Nam được thúc đẩy bởi cơ cấu nhân khẩu học vàng và triển vọng kinh tế khả quan. TP.HCM và Hà Nội đang đi vào giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ, sánh ngang với những thành phố khác trong khu vực.

Thị trường căn hộ TP. HCM được thúc đẩy bởi nguồn cầu nhà ở mạnh mẽ, trong khi đó phân khúc cao cấp đang thu hút sự quan tâm của tầng lớp siêu giàu trong nước và khu vực. Trong bối cảnh nguồn vốn dồi dào, sự gia tăng các chủ đầu tư nước ngoài và các chính sách vĩ mô phù hợp, thị trường nhà ở có triển vọng tăng trưởng đầy lạc quan

Chính quyền địa phương ở TP.HCM đã công bố sự giới hạn về việc cấp phép phát triển dự án đăng ký mới trong “Chiến lược phát triển nhà ở tới năm 2020”, tuy nhiên chỉ giới hạn cho những dự án xin cấp phép mới. Những dự án phát triển đã được phê duyệt và trong quy hoạch vẫn sẽ tiếp tục được triển khai. Với nguồn cung tương lai đã xác định từ dữ liệu hiện tại của chúng tôi, có thể kỳ vọng rằng, nguồn cung nhà ở trong tương lai sẽ đáp ứng được nhu cầu nếu quá trình triển khai dự án của các chủ đầu tư được tiến hành thuận lợi.

Theo đó, TP.HCM là thị trường nhà ở giá rẻ (bình dân) dẫn dắt cả nước với 90% người mua căn hộ hạng C có nhu cầu ở thật, chỉ số này của TP.HCM cao hơn và tích cực hơn Hà Nội. Hơn nữa, 90% nhà giá rẻ tại TP.HCM được mua để ở.

Trong biểu đồ về chân dung người mua nhà của TP.HCM cũng cho thấy, có trên 40% nhà ở hạng B (trung cấp) tại TP HCM được mua để ở, tức có nhu cầu ở thật và tỷ lệ này ở phân khúc hạng A (nhà ở cao cấp) là khoảng 30%.

Về địa lý, khu đông của TP.HCM vẫn đang là khu vực tiềm năng và hấp dẫn đối với các nhà đầu tư trong và ngoài nước, được thúc đẩy nhờ sự phát triển cơ sở hạ tầng nổi trội. Vào tháng 8, Tập đoàn CapitaLand đã bắt tay vào dự án nhà ở thứ 13 tại Việt Nam với việc mua lại 1 dự án có vị trí đắc địa ở Quận 2 với giá trị khoảng 60 triệu đô la Mỹ. Với diện tích trên 60.000 mét vuông, dự án này dự kiến sẽ mang lại hơn 100 căn nhà ở, dự kiến hoàn thành vào năm 2021.

Đầu tháng 7, Frasers Property đã thông báo mua 75% cổ phần trong một dự án phức hợp nhà ở - thương mại tại Phường Linh Trung, Quận Thủ Đức với giá hơn 34 triệu USD. Cùng thời gian, nhà phát triển nội địa Khang Điền cũng đã chuyển giao giai đoạn 1 của dự án nhà ở 90 ha tại Quận 9 sang một nhà đầu tư Việt Nam khác với tổng số tiền khoảng 12,4 triệu USD.

Xu hướng tăng giá của phân khúc căn hộ được ghi nhận trong 10 năm qua. Sự ra mắt của những dự án mới với chất lượng tốt hơn, bên cạnh thu nhập bình quân tăng cao hơn, và những gói tài chính tốt đều tạo điều kiện cho những thay đổi tích cực của thị trường.