Chung cư đã "hạ nhiệt", có nên rót vốn vào phân khúc này?

Thị trường chung cư "hạ nhiệt"

Sau khi tăng mạnh lực cầu vào tháng 3, mức độ quan tâm vào thị trường chung cư trong tháng 4 đã hạ nhiệt, tuy nhiên giá vẫn chưa giảm. Nên mua hay tiếp tục chờ đợi là vấn đề được nhiều người quan tâm.

Theo dữ liệu lớn của Batdongsan.com.vn, lượng tìm mua chung cư tại Hà Nội tăng đáng kể từ quý II/2023, đạt đỉnh vào tháng 8/2023. Sau đó lượng người bán ra chung cư lớn khiến lực cầu giảm. Từ tháng 12/2023, lượt tìm kiếm chung cư tăng trở lại, đến tháng 3/2024 đã tiệm cận đỉnh của tháng 8/2023. Tuy nhiên, sang tháng 4/2024, mức độ quan tâm chung cư Hà Nội lại giảm 23% so với tháng trước.

Tại Hà Nội, 10 dự án chung cư được tìm kiếm nhiều nhất trong 4 tháng đầu năm 2024 là Vinhomes Ocean Park Gia Lâm, Vinhomes Smart City, Vinhomes Green Bay Mễ Trì, Khu đô thị Thanh Hà Mường Thanh, Khu đô thị mới Xa La, Khu đô thị Việt Hưng, Khu đô thị Trung Hòa - Nhân Chính, Khu đô thị Geleximco - Lê Trọng Tấn, Khu đô thị mới Văn Phú và Khu đô thị mới Linh Đàm. Phần lớn các dự án này có mức giá tương đối mềm, với nguồn cung sơ cấp lớn và tập trung ở khu vực phía Tây.

Còn ở TP. HCM, người tìm kiếm chung cư quan tâm nhiều nhất đến Vinhomes Grand Park, Vinhomes Central Park, Celadon City, Q7 Saigon Riverside, Mizuki Park, Masteri Thảo Điền, Vinhomes Golden River Ba Son, Sunrise City, Eco Green Sài Gòn, CityLand Park Hills. Danh sách này đa số là các dự án lớn, ở khu vực dân cư đông đúc.

Nhìn chung thị trường chung cư trong tháng 4 có sự giảm sút về mức độ quan tâm khi lượng tìm kiếm căn hộ toàn quốc giảm 13% so với tháng trước, lượng tin đăng bán cũng giảm nhẹ 3%.

Mặc dù lượng quan tâm đã giảm nhưng giá rao bán chung cư ở Hà Nội không có dấu hiệu đi xuống. Theo lịch sử giá của Batdongsan.com.vn, trong tháng 4/2024, phân khúc chung cư bình dân (dưới 30 triệu đồng/m2) tăng giá 12% so với tháng trước. Căn hộ trung cấp (30 - 50 triệu đồng/m2) cũng tăng 5% và cao cấp (trên 50 triệu đồng/m2) tăng 3%.

Anh Nguyễn Tuấn Việt, sàn giao dịch bất động sản Tuấn Việt (Anh Khánh, Hoài Đức) cho biết, hồi đầu năm nay giá chung cư Hà Nội đã tăng quá cao, đến ngưỡng mà thị trường khó có thể hấp thụ được. Tuy nhiên, một tháng trở lại đây, nhu cầu tìm kiếm mua nhà chung cư có xu hướng chậm lại. Nhiều người mặc dù hỏi nhưng "nghe báo giá xong họ tắt máy, không liên hệ lại". Điều đó cho thấy là, khi giá quá cao, nhiều người mua nhu cầu thực đã chấp nhận lùi kế hoạch mua nhà, còn nhà đầu tư sẽ trở lại với các phân khúc khác. Khi cung không gặp được cầu, thị trường ắt sẽ có sự điều chỉnh và giá buộc phải hạ.

Người mua và nhà đầu tư nên xác định rõ nhu cầu

Trước tình hình hiện tại, nhiều người mua và nhà đầu tư băn khoăn có nên xuống tiền "chốt" chung cư. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, người tiêu dùng nên xác định rõ mục đích của mình, nếu mua để ở thì có thể giao dịch khi tài chính cho phép để đáp ứng ngay các nhu cầu thiết thực về an cư lạc nghiệp.

"Chờ đợi chung cư giảm giá mạnh là một điều rất khó, vì nguồn cung chưa thể cải thiện nhanh chóng, sắp tới khi Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có hiệu lực, số lượng chủ đầu tư đáp ứng được yêu cầu để triển khai dự án sẽ còn giảm. Trong khi đó nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn luôn hiện hữu, đặc biệt là ở các đô thị lớn", ông Nguyễn Quốc Anh chia sẻ.

Trong trường hợp mua để đầu tư, người mua nên cân nhắc kỹ lưỡng. Nếu đầu tư trong ngắn hạn thì chưa nên xuống tiền vội vì giá và mức độ quan tâm chung cư giai đoạn này chưa ổn định, khi cần thanh khoản nhanh, nhà đầu tư sẽ gặp khó khăn.

Còn nếu đầu tư trong dài hạn và đầu tư với mục đích cho thuê lấy dòng tiền thì chung cư vẫn là một loại hình có thể cân nhắc. Lý do là vì tăng trưởng lợi nhuận đầu tư chung cư (tốc độ tăng giá cộng lợi suất cho thuê) trong giai đoạn 2015 - 2023 đạt đến 97%, đứng vị trí số 1 so với các loại hình đầu tư khác như chứng khoán, vàng, gửi tiết kiệm, ngoại tệ.

Ông Nguyễn Quốc Anh khuyến nghị, người mua có thể sử dụng tính năng lịch sử giá để chủ động đánh giá đâu là mức giá tham khảo hợp lý trước khi ra quyết định.

Đầu tư căn hộ để cho thuê cần chú ý những vấn đề gì?

Bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao Bộ phận Nghiên cứu, Savills TP.HCM cho hay, thông thường, khi xác định đầu tư căn hộ để cho thuê, nhà đầu tư sẽ ưu tiên những chung cư đã bàn giao và đã có sổ hồng để có thể vay ngân hàng. Trường hợp mua căn hộ mới thì có nhiều tính toán hơn, có thể là việc chuyển cọc để kiếm lời sẽ được ưu tiên hơn, sau đó mới tính đến việc khai thác cho thuê, chờ tăng giá.

"Đây là thời điểm phù hợp để đầu tư căn hộ cho thuê, bởi trong 3 - 5 năm tới, nguồn cung căn hộ nội thành sẽ vẫn khan hiếm do quỹ đất phát triển dự án không còn nhiều. Vì thế, sau khoảng thời gian khai thác cho thuê, nhà đầu tư có thể bán ra để hưởng chênh lệch giá theo thời gian, trong khi có thêm dòng tiền từ cho thuê", bà Hương nhìn nhận.

Hiện tại, bà Hương cho rằng, cơ hội tiếp cận nhà chung cư của người dân ngày một khó khăn khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu hóa lợi nhuận khi các chi phí đầu vào đều tăng cao. Điều này phần nào lý giải xu hướng nhiều gia đình trẻ đi thuê nhà ở hiện nay. Dù vậy, đối với nhà đầu tư, việc mua nhà để chờ tăng giá hay khai thác cho thuê thời điểm này cũng cần tính toán kỹ.

Hiện tại, chính sách bán hàng của các chủ đầu tư rất tốt, nhưng người mua nhà cần phải lưu ý về uy tín của chủ đầu tư đó, bởi việc đưa ra nhiều chính sách hấp dẫn là một chuyện, còn thực hiện được hay không lại là chuyện khác. Trên thực tế, không ít trường hợp vì nhiều lý do mà chủ đầu tư dự án "đứt gánh giữa đường", không thể thực hiện hết cam kết với người mua nhà.

Vấn đề cần lưu ý tiếp theo là giá bán căn hộ. Theo bà Hương, trong quá trình bán hàng, những căn nhà bán ở giai đoạn sau thường có giá cao hơn so với những đợt mở bán trước đó. Chính vì vậy, chủ đầu tư cũng sẽ triển khai nhiều ưu đãi và phương thức thanh toán cũng đa dạng hơn. Người mua cần so sánh, kiểm tra giá cả kỹ lưỡng để đưa ra quyết định nên mua sản phẩm của giai đoạn trước hay giai đoạn sau.

Mua sản phẩm giai đoạn trước sẽ có giá tốt hơn nhưng thời hạn thanh toán sẽ ngắn hơn, nên cần chuẩn bị trước nguồn tài chính. Còn ở giai đoạn sau, tuy có giá cao hơn nhưng tiến độ thanh toán sẽ dài hơn, nên áp lực tài chính sẽ giảm bớt

Cuối cùng là việc sử dụng đòn bẩy tài chính từ ngân hàng để mua nhà, theo chuyên gia Savills, thông thường, các ngân hàng đưa ra gói vay với lãi suất ưu đãi trong khoảng thời gian cố định (2 - 3 năm), sau đó lãi suất sẽ được thả nổi. Vì vậy, nhà đầu tư phải cân nhắc rất kỹ tình trạng tài chính của mình, tránh vay quá nhiều dẫn đến gánh nặng trả nợ lớn. Bởi nếu vay mà không trả được thì phải bán tháo, dẫn đến chịu lỗ, hoặc là sẽ phá vỡ cam kết với ngân hàng. Lúc này, khoản vay sẽ bị đưa vào danh sách tín dụng xấu, ảnh hưởng tới việc vay vốn sau này.

Nhà đầu tư nên cân nhắc kỹ khi chọn hạn mức vay vì không có ngân hàng hay chủ đầu tư nào có thể đồng hành cùng với mình một cam kết dài tới 15 - 20 năm. Do đó, mức vay khoảng 50% giá trị sản phẩm là phù hợp, còn lớn hơn từ 70% trở lên là rủi ro cao.