Chiến lược tái cấu trúc của doanh nghiệp bất động sản nhìn từ sức bật ngoại lực

Vận dụng ngoại lực để tái cấu trúc

Trong bối cảnh thị trường biến động khó lường, các doanh nghiệp địa ốc vẫn đang thực hiện bài toán tái cấu trúc. Thay vì mở rộng hệ sinh thái kinh doanh như thời kỳ thị trường thuận lợi, chiến lược tinh gọn đang trở thành kim chỉ nam cho các doanh nghiệp lớn. Đây là một bước đi tất yếu, thể hiện sự chủ động của doanh nghiệp trong việc thích ứng với tình hình mới.

Tuy nhiên, liệu nỗ lực tự thân có đủ sức giúp doanh nghiệp vượt qua cơn sóng gió? Câu trả lời có lẽ là không. Việc tìm kiếm và vận dụng ngoại lực để hỗ trợ quá trình tái cấu trúc đang trở thành một xu hướng. Các chuyên gia kinh tế cho rằng, sự hỗ trợ từ bên ngoài có thể giúp doanh nghiệp giải quyết các vấn đề một cách nhanh chóng và hiệu quả hơn, từ đó sớm thoát khỏi khó khăn, khủng hoảng.

Bên cạnh việc tinh gọn nhân sự, thay đổi bộ máy lãnh đạo và cắt giảm chi phí hoạt động, các doanh nghiệp bất động sản đang ngày càng chú trọng đến việc tái cấu trúc quy mô tài chính. Điều này thể hiện qua các giải pháp như phát hành thêm cổ phiếu và chuyển nhượng dự án. Những biện pháp này không chỉ giúp doanh nghiệp cải thiện tiềm lực tài chính mà còn mở ra cơ hội hợp tác với các nhà đầu tư tiềm năng.

Đại hội đồng cổ đông thường niên 2025 sắp tới của Tập đoàn Novaland hứa hẹn sẽ là một sự kiện đáng chú ý, khi tập đoàn này trình bày kế hoạch huy động vốn và tái cấu trúc tài chính quy mô lớn. Cụ thể, Novaland dự kiến phát hành 350 triệu cổ phiếu riêng lẻ cho tối đa 20 nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, với mức giá không thấp hơn 10.000 đồng/cổ phiếu. Số tiền thu về, ước tính lên đến 3.500 tỷ đồng, sẽ được sử dụng để giải quyết một loạt các vấn đề tài chính cấp bách, bao gồm thanh toán nợ, nộp thuế, chi phí vận hành, lương nhân viên và bổ sung vốn lưu động.

Bên cạnh việc phát hành cổ phiếu, Novaland cũng đề xuất tái cấu trúc gói trái phiếu chuyển đổi quốc tế trị giá 300 triệu USD. Đây là một động thái cho thấy sự nỗ lực của tập đoàn trong việc giải quyết các nghĩa vụ tài chính và tìm kiếm sự đồng thuận từ các trái chủ quốc tế. Novaland cam kết sẽ thực hiện quá trình tái cấu trúc một cách minh bạch và công bằng, đảm bảo tối đa quyền lợi cho các nhà đầu tư trái phiếu. Tập đoàn đặt mục tiêu hoàn thành tái cấu trúc vào cuối năm 2026 và kỳ vọng sẽ trở lại quỹ đạo tăng trưởng vào năm 2027.

Trong khi Novaland đang tập trung vào tái cấu trúc tài chính, Sunshine Group cũng đang chuẩn bị cho một bước chuyển mình quan trọng. Tại Đại hội đồng cổ đông 2025 sắp tới, HĐQT của Sunshine Group sẽ trình bày phương án tái cấu trúc hệ thống đồng bộ và toàn diện. Điểm đáng chú ý là kế hoạch phát hành cổ phiếu để chào mua công khai toàn bộ cổ phiếu đang lưu hành của Công ty Cổ phần Phát triển Sunshine Homes (SSH) và phương án nhận chuyển nhượng/mua lại cổ phiếu của các cổ đông tại Công ty Cổ phần Tập đoàn Xây dựng SCG (SCG). Động thái này cho thấy tham vọng của Sunshine Group trong việc củng cố vị thế trên thị trường bất động sản.

Trong khi đó, Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco) đặt kỳ vọng vào mức lợi nhuận 170 tỷ đồng cho năm nay. Điểm sáng trong chiến lược của Hodeco là thương vụ chuyển nhượng dự án chung cư Thống Nhất. Nếu thành công, giao dịch này với công ty liên kết - Công ty cổ phần Xây lắp Thừa Thiên Huế, hứa hẹn sẽ đóng góp tới 48% lợi nhuận năm 2025 cho Hodeco. Điều này cho thấy Hodeco đang có những bước đi chiến lược, thực hiện M&A dự án có tiềm năng sinh lời cao để tối ưu hóa nguồn lực tài chính.

Ngoài ta, Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc tại Đại hội đồng cổ đông bất thường 2025 lần 1 vừa qua đã thể hiện tham vọng lớn khi khẳng định sẽ "đón đại bàng" - tức là thu hút các nhà đầu tư lớn, đặc biệt là trong lĩnh vực công nghệ cao. Lãnh đạo doanh nghiệp này tiết lộ thông tin đáng chú ý về việc sắp đón một doanh nghiệp AI thuê khoảng 40ha đất tại Bắc Ninh. Thêm vào đó, Kinh Bắc còn sở hữu 150ha đất tại Khu công nghiệp Quế Võ có thể phát triển thành khu đô thị nhưng vẫn quyết định ưu tiên phát triển khu công nghiệp để thu hút các "đại bàng" và đang gấp rút hoàn thiện các thủ tục cần thiết. Tầm nhìn chiến lược của Kinh Bắc là đặt mục tiêu phát triển công nghiệp công nghệ cao lên hàng đầu.

Không kém cạnh, Khu công nghiệp Tràng Duệ 3 cũng đã có 200ha đất sẵn sàng cho thuê và đang tiến hành các thủ tục để đón nhà đầu tư. Khu công nghiệp Thái Nguyên cũng đang thu hút sự quan tâm lớn từ nhiều nhà đầu tư, trong đó có một tập đoàn lớn từ Trung Quốc vừa đến làm việc và đề xuất đầu tư…

Từ cắt giảm để sinh tồn đến tái tạo giá trị bền vững

Theo ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng Trường Đại học Nguyễn Trãi, sau giai đoạn "phản xạ sinh tồn" với hàng loạt biện pháp tinh gọn, các doanh nghiệp bất động sản đang bước vào quá trình tái cấu trúc sâu rộng, tập trung vào cấu trúc tài chính, mô hình kinh doanh và tư duy phát triển dài hạn. Để thực sự phục hồi và bứt phá, họ cần nhận diện, thích ứng và hành động quyết liệt hơn để tận dụng các yếu tố ngoại lực như nhà đầu tư, khách hàng, đối tác, yếu tố vĩ mô...

Đầu tiên, thanh khoản không chỉ là yêu cầu cấp bách mà còn là điều kiện sống còn đối với mỗi doanh nghiệp. Bởi hiện nay với nhiều doanh nghiệp, dòng tiền kinh doanh cần được ưu tiên hơn cả kỳ vọng về lợi nhuận. Để đảm bảo điều này, các doanh nghiệp cần thực hiện những bước đi quyết liệt. Một mặt, giải phóng hàng tồn kho một cách thực chất bằng việc đưa ra mức giá bán hợp lý, phù hợp với nhu cầu và khả năng tài chính của đại đa số khách hàng; mặt khác, chủ động bán bớt một số dự án chưa cấp thiết hoặc không còn phù hợp với chiến lược trung và dài hạn để tập trung nguồn lực cho các dự án có khả năng ra hàng nhanh và tạo dòng tiền sớm. Đồng thời, việc rà soát và cơ cấu lại toàn bộ danh mục đầu tư, chuyển từ chiến lược trải rộng sang chọn lọc và hiệu quả là vô cùng quan trọng.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cũng cần tiến hành tái cấu trúc cơ cấu sản phẩm, đảm bảo tỷ lệ hài hòa giữa các phân khúc sản phẩm đại chúng, trung cấp và cao cấp, thay vì chỉ tập trung vào một phân khúc duy nhất. Việc cải tiến thiết kế đa năng, tối ưu công năng và diện tích hợp lý để tổng giá bán phù hợp với khả năng thanh toán của khách hàng mục tiêu cũng là một yếu tố then chốt. Hơn nữa, doanh nghiệp cần chú trọng phát triển sản phẩm có khả năng thích ứng với xu hướng sống mới, tích hợp không gian làm việc, học tập, nghỉ dưỡng tại chỗ, đồng thời đặt sức khỏe và tiện ích thiết thực lên hàng đầu.

Tuy nhiên, ông Huy cho rằng, tái cấu trúc không chỉ dừng lại ở tài chính và sản phẩm, mà còn đòi hỏi sự đổi mới tư duy phát triển dự án và tư duy marketing. Các doanh nghiệp cần hiểu rõ chân dung khách hàng mục tiêu để thiết kế sản phẩm phù hợp ngay từ đầu, thay vì làm xong rồi mới đi tìm thị trường. Việc chủ động xây dựng hệ sinh thái nguyên vật liệu, nhà thầu, nội thất, tối ưu giá thành đầu vào, đảm bảo chất lượng, kiểm soát tiến độ và chủ động trong định giá bán cũng đóng vai trò quan trọng. Ngoài ra, việc tăng cường tính liên kết trong chuỗi phát triển từ quy hoạch, kiến trúc, vật liệu, nội thất đến vận hành hậu mãi sẽ giúp sản phẩm có giá trị vượt trội và bền vững hơn. Cuối cùng, việc tích hợp giải pháp công nghệ, quản trị số và AI để tối ưu vận hành, nâng cao trải nghiệm khách hàng và gia tăng năng suất nội bộ là không thể thiếu trong quá trình tái cấu trúc toàn diện này.

"Ngoại lực chỉ là chất xúc tác đòn bẩy, còn nội lực mới là nền tảng quyết định sự thành bại của doanh nghiệp bất động sản trong giai đoạn tái cấu trúc. Quá trình này không đơn thuần là một giai đoạn, mà là một cuộc chuyển hóa sâu sắc, buộc doanh nghiệp phải tái sinh trong một hình hài mới: mạnh mẽ hơn, tinh gọn hơn, minh bạch hơn và bền vững hơn. Nếu thực hiện đúng và đủ, tái cấu trúc không phải là sự cắt giảm, mà là quá trình tái tạo giá trị cốt lõi, giúp doanh nghiệp trở nên vững vàng hơn bao giờ hết. Trong bối cảnh thị trường đầy biến động, chỉ những doanh nghiệp nào dám thay đổi tư duy, thay đổi cách làm, đặt khách hàng làm trung tâm và chủ động kiến tạo hệ sinh thái giá trị thì mới có đủ sức vượt qua khó khăn và đi đến chu kỳ phục hồi", ông Huy nhận định./.