"Chết chìm" vì ăn theo đại dự án: "Tử huyệt" nằm ở đâu?

Vừa qua, sau sự việc một tập đoàn bất động sản lớn có văn bản gửi UBND tỉnh Long An xin dừng nghiên cứu lập quy hoạch dự án khu đô thị mới tại xã Bình Đức và xã Thạnh Hoà, huyện Bến Lức, nhiều chuyên gia bất động sản bày tỏ lo ngại về hệ quả của những nhà đầu tư đã bỏ vốn "ăn theo" đại dự án tại thị trường bất động sản tại khu vực này.

Bởi lâu nay, những cơn sốt đất ăn theo quy hoạch đã không còn là hiện tượng lạ. Bất kể nơi nào có thông tin xây dựng hệ thống hạ tầng giao thông, dự án mới sắp được triển khai..., nơi đó có khả năng xuất hiện những cơn sốt đất, đặc biệt là với những dự án do các doanh nghiệp, tập đoàn lớn triển khai.

Kịch bản thường gặp trong những cơn sốt là cò đất “thạo tin” khi biết trước có dự án đã nhanh tay gom đất với giá rẻ, để khi có thông tin quy hoạch dự án là tạo sóng, thổi giá bất động sản gia tăng đột biến trong thời gian ngắn chỉ từ 7 - 10 ngày, rồi lướt sóng ăn chênh lệch giữa lúc mua và lúc bán. Trong khi đó, nguồn cơn tạo nên sốt đất lại thường là thông tin không rõ ràng, chưa có cơ sở chắc chắn hoặc là tin đồn.

Người mua đất chủ yếu là giới đầu cơ chứ không nhằm mục đích để ở hay xây dựng kinh doanh. Mặt bằng giá đất liên tục tăng do tâm lý đầu tư theo đám đông dẫn đến xuất hiện nhu cầu ảo. Còn giá đất tăng cao hầu như thiếu cơ sở thực tế và chủ yếu là do kỳ vọng thái quá.

Nhiều người đã giàu lên nhanh chóng bởi tỷ suất sinh lời ở những địa điểm xảy ra cơn sốt đất có khi lên tới vài chục, thậm chí vài trăm phần trăm; nhưng cũng không ít nhà đầu tư "chết chìm" trong những cuộc lướt sóng ăn theo quy hoạch.

Sự phát triển nóng và lệch lạc này đã để lại rất nhiều hậu quả khi các nhà đầu tư bị chôn vốn; thị trường bất động sản phát triển méo mó, kém bền vững, không phản ánh đúng quy luật cung - cầu; cũng như gây mất trật tự an toàn xã hội tại nhiều địa phương. Mặc dù đã có quá nhiều bài học lớn từ các cơn sốt đất ảo trên thị trường bất động sản trong suốt nhiều năm qua nhưng đến nay, tình trạng này vẫn chưa được kiểm soát một cách chặt chẽ và triệt để.

Giải thích về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, bên cạnh lý do đến từ cách làm ăn chộp giật của cò đất, môi giới thì nguyên nhân sâu xa dẫn tới những cơn sốt ảo là do thiếu thông tin quy hoạch chính thống: "Điều bất cập là chúng ta chưa có một hệ thống thông tin chất lượng về quy hoạch, thông tin dự án đầu tư đã được phê duyệt chủ trương do các cơ quan quản lý Nhà nước công bố. Nếu có, đó sẽ là nơi người dân và nhà đầu tư tra cứu, kiểm chứng và đánh giá hoạt động đầu tư của mình mỗi khi cần. Nhưng chính bởi thông tin mù mờ nên nhiều cá nhân, đơn vị đã lợi dụng để đồn thổi, thêu dệt, cố tình tìm cách lừa đảo các nhà đầu tư bất động sản nhẹ dạ, cả tin. 

Trong khi đó, trước ma trận thông tin của môi giới, cò đất, hầu hết các nhà đầu tư lại không trang bị cho mình đầy đủ kiến thức, không tiến hành thẩm định, thẩm tra thông tin về dự án trước khi xuống tiền mà đầu tư nóng vội theo phong trào. Họ có tâm lý muốn ăn xổi nên chắc chắn là không bền vững".

Vị chuyên gia cho rằng, hầu hết kênh thông tin của các sở, ban ngành, địa phương đều cập nhật khá chậm và không đầy đủ. Nhà đầu tư thường không tìm được nhiều thông tin về dự án tại các kênh chính thống này; nếu có thì chưa chắc đọc đã hiểu vì nội dung tương đối rắc rối.

Cùng với đó, việc này cũng thể hiện sự yếu kém trong công tác quản lý thông tin của các cơ quan ban ngành liên quan và địa phương. Hiện nay, khi xảy ra những cơn sốt đất cùng dấu hiệu bất ổn trên thị trường, chính quyền thường chỉ ra văn bản hạn chế hoặc tạm dừng việc mua bán đất, chứ không có biện pháp giải quyết triệt để tình trạng này. 

Ngoài ra, các ngân hàng đang chưa thực sự kiểm soát tốt việc cho vay mua nhà, tích luỹ của xã hội đổ dồn vào bất động sản dễ sinh ra bong bóng. Khi bong bóng vỡ sẽ gây rối loạn vĩ mô và để lại hậu quả khó lường.

Thạc sỹ, chuyên viên pháp lý Nguyễn Sỹ Anh, thuộc Công ty Luật L&P chia sẻ thêm: “Tại Việt Nam, các bước thực hiện quy hoạch chưa minh bạch, không có đầy đủ thông tin cho người dân, không cho phép người dân tham gia đóng góp ý kiến. Điều này sẽ dẫn tới tình trạng chính quyền chỉ tham khảo ý kiến của doanh nghiệp khi quy hoạch. Lợi dụng điều này, nhiều nhà đầu cơ cạnh tranh không công khai, càng tạo cơ hội cho cò mồi thao túng thị trường”.

Minh bạch hóa thông tin là then chốt để phát triển bền vững

Trước những thực tế bất cập trên, để hạn chế tình trạng sốt đất ảo, đầu cơ ăn theo quy hoạch và xa hơn là giúp thị trường bất động sản phát triển bền vững, các chuyên gia cho rằng, quan trọng nhất là cần minh bạch thông tin để hỗ trợ thị trường. Cơ quan quản lý Nhà nước, chính quyền địa phương cần đóng vai trò là đầu mối cung cấp thông tin về đất đai, quy hoạch qua những kênh mà nhà đầu tư có thể tiếp cận một cách dễ dàng. 

Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng: “Quan trọng là các địa phương phải tăng cường quản lý các hoạt động đầu tư kinh doanh, phát triển dự án trên cả nước; tăng cường hơn nữa công tác quy hoạch, quản lý đất đai một cách bài bản; công khai minh bạch các quy hoạch, dự án để người dân nắm được thông tin, tránh để cò mồi lợi dụng sự thiếu thông tin của người dân mà trục lợi".

Đặc biệt, lãnh đạo Hội Môi giới cũng nhấn mạnh, thông tin càng cụ thể càng tốt, có thể liên kết các thông tin từ địa phương tới trung ương. Ngoài ra, cần có sự phối hợp, hỗ trợ giữa các cơ quan liên quan với chức năng khác nhau để tạo nên một hệ thống dữ liệu thông tin giúp ích cho thị trường bất động sản.

Đối với nhà đầu tư, các chuyên gia bất động sản khuyến cáo cần hết sức cảnh giác, không nên chạy theo phong trào hay xu hướng đám đông mà phải chuyên nghiệp hoá hoạt động đầu tư. Trước khi quyết định xuống tiền, nhà đầu tư cần kiểm tra thông tin và tính toán kỹ lưỡng; cập nhật đa chiều để hạn chế tối đa những rủi ro trong đầu tư. 

Cụ thể là quan sát thị trường trên diện rộng để nắm được diễn biến từng thời điểm; cần tiến hành thẩm định giá bằng nhiều phương pháp trước khi quyết định giao dịch như so sánh các hoạt động mua bán gần nhất, đối chiếu vị trí, khoảng cách di chuyển, mật độ dân số, tiện ích xung quanh và giá trị khai thác để tránh đưa ra quyết định thiếu chính xác. Ngoài ra, nhà đầu tư không nên mua vào nếu nhận thấy giá cả bất hợp lý vì khi đó rủi ro tiềm ẩn là rất lớn.

“Các nhà đầu tư muốn biết giá ảo hay không chỉ cần quan sát khu vực. Khi khu vực đó đang trong cơn sốt, nếu thực sự mình không phải là nhà lướt sóng chuyên nghiệp thì đừng bao giờ mua bởi như vậy sẽ dễ rơi vào bẫy của cò. Còn nếu như mình đã nhắm được miếng đất, biết được địa thế, đặc tính rồi và quan sát thấy giá trị của quỹ đất không bị biến động bất thường thì có thể mua với một mức giá hợp lý", chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển đưa ra lời khuyên.

Sự cẩn trọng, có trách nhiệm của từng nhà đầu tư không chỉ đem lại lợi ích cho bản thân họ, mà còn giúp thị trường bất động sản hạn chế xáo động, phát triển bền vững bởi tránh được hiện tượng "mình bị lừa rồi nên lại đành phải đi lừa người khác" để thu lợi.

Đồng thời, giới chuyên môn còn khuyên nhà đầu tư nên cân đối dòng tiền, chỉ dùng tiền nhàn rỗi, dài hạn để mua bất động sản, tránh đi vay khi thị trường sốt ảo để không rơi vào bẫy lãi suất thả nổi. Việc đầu tư lướt sóng chỉ mang tính chất ngắn hạn, tuy nhiên trong bối cảnh hiện nay khi dịch Covid-19 gây ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản, các chuyên gia cho rằng chỉ có đầu tư trung và dài hạn mới mang lại hiệu quả bền vững và chắc chắn. 

Trên phương diện pháp luật, chuyên gia pháp lý Nguyễn Sỹ Anh cho rằng, trong một cuộc chơi bất động sản sẽ có người thắng, người thua, vì thế người đầu tư nên cảnh giác trước mỗi đợt sóng bất động sản và xem xét thật kỹ lưỡng về tỷ suất sinh lời của những dự án định đầu tư; nghe tư vấn nhưng vẫn phải đưa ra quyết định dựa trên những nghiên cứu của chính bản thân và nguồn tin chính thống.

Ông Sỹ Anh khuyến cáo, nhà đầu tư cần có hiểu biết cơ bản về pháp lý, đó là điều rất quan trọng. Ngoài ra, họ cần nghiên cứu về xu hướng đầu tư cũng như tiềm năng của dự án trên thực tế xem đó có thực sự là nơi xứng đáng để xuống tiền hay không. Cẩn trọng hơn, sẽ là tốt nhất nếu trước khi quyết định đầu tư, người mua có thể mục sở thị các văn bản quyết định chủ chương đầu tư của UBND tỉnh hoặc Chính phủ. Điều này sẽ hạn chế tối đa được rủi ro cho nhà đầu tư.