Cải tạo chung cư cũ: Làm sao để khu tập thể Trung Tự thực sự “thay da đổi thịt”

Quy hoạch mới – bước khởi đầu của thay đổi

Ngày 4/4 vừa qua, UBND quận Đống Đa đã tổ chức hội nghị lấy ý kiến cộng đồng đối với Đồ án cải tạo, xây dựng lại khu tập thể Trung Tự và vùng phụ cận. Đây là lần đầu tiên sau nhiều năm trì trệ, người dân được tiếp cận một phương án quy hoạch cụ thể và toàn diện.

Theo đồ án, toàn bộ 30 tòa nhà hiện trạng – với khoảng 1.800 căn hộ và hơn 8.000 cư dân – sẽ được di dời để xây dựng lại hai tòa cao tầng (25 và 45 tầng), đặt tại các vị trí giáp phố lớn như Đặng Văn Ngữ, Phạm Ngọc Thạch. Mật độ xây dựng được điều chỉnh hợp lý, với hệ số sử dụng đất lên tới hơn 13 lần cho khối chung cư, đồng thời dành quỹ đất trung tâm để giữ lại các công trình công cộng, trường học và trụ sở cơ quan hành chính.

GS. Đặng Hùng Võ – nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi Trường bày tỏ: "Quận xúc tiến dự án này là rất đáng hoan nghênh vì vấn đề cải tạo chung cư cũ đã chìm bao nhiêu năm rồi, nay mới được nhìn thấy bước đầu trở lại!".

Có thể thấy, tư duy phát triển đô thị theo hướng giao thông, tận dụng hạ tầng và quy hoạch mở là điểm sáng đáng ghi nhận. Song, quy hoạch dù hợp lý đến đâu cũng chỉ là bước đầu. Câu hỏi lớn hơn đặt ra: Làm sao để người dân yên tâm dời đi, nhà đầu tư sẵn sàng bỏ vốn, và Nhà nước giữ vai trò trung gian điều phối hiệu quả?

Hệ số K và câu chuyện lợi ích: Bài toán không dễ giải

Điểm nóng nhất trong hội nghị lấy ý kiến chính là hệ số đền bù – hay còn gọi là hệ số K – yếu tố then chốt xác định quyền lợi của cư dân sau tái định cư. Phương án đề xuất áp dụng hệ số cho tầng 1 và ,5 cho các tầng trên, theo quy định tại Nghị định 98/2024/NĐ-CP. Dù là mức tạm tính tối đa, nhưng nhiều cư dân vẫn tỏ ra dè dặt, vì họ chưa hình dung được căn hộ mới sẽ ra sao, sống có tốn kém hơn không, và đặc biệt là chưa thấy nhà đầu tư cụ thể nào đứng ra cam kết.

UBND quận khẳng định chủ trương nhất quán là tái định cư tại chỗ, đảm bảo điều kiện sống tốt hơn và phân bổ công bằng giữa các tầng lớp cư dân. Tuy nhiên, trong bối cảnh không có quỹ đất đối ứng, khoảng 30% diện tích dự án sẽ phải xã hội hóa để thu hút nhà đầu tư – đồng nghĩa với việc doanh nghiệp sẽ phải "gánh" một phần chi phí không nhỏ.

Một cư dân nhà C6, bà Nguyễn Thị Mai, chia sẻ: "Tôi mừng vì có phương án quy hoạch rõ ràng, nhưng vẫn lo khi chưa biết nhà mới ra sao, chất lượng thế nào. Không có thông tin cụ thể thì rất khó để yên tâm." Trong khi đó, anh Lê Mạnh Dũng ở nhà B2 băn khoăn: "Tầng cao thì hiện đại thật, nhưng chi phí dịch vụ cũng tăng. Nếu mỗi tháng phải trả vài triệu thì người già, thu nhập thấp sống sao nổi?"

Lo ngại không chỉ ở quyền lợi cá nhân, mà còn ở quy trình triển khai: khi nào bắt đầu cải tạo, cư dân sẽ ở đâu trong thời gian tạm cư, bao giờ nhận lại nhà mới, và có cam kết pháp lý nào ràng buộc không? Nhiều người dân đồng thuận với quy hoạch, nhưng vẫn giữ thái độ dè chừng nếu thiếu minh bạch trong thông tin.

Từ góc nhìn chuyên gia, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng điểm mấu chốt trong cải tạo chung cư cũ là làm rõ và cân bằng lợi ích giữa ba bên: người dân, nhà đầu tư và nhà nước. "Nếu không có sự hài hòa, công bằng giữa lợi ích công và tư, mọi dự án dù có quy hoạch đẹp đến đâu cũng dễ rơi vào bế tắc", ông nói.

Theo GS. Võ, để tạo đồng thuận thực chất, người dân cần được đảm bảo quyền lợi rõ ràng và minh bạch – từ diện tích căn hộ, vị trí tái định cư, đến tiến độ và chất lượng cuộc sống sau cải tạo. "Chỉ khi lấy công bằng làm điểm tựa, chúng ta mới giải được bài toán tưởng như nan giải này", ông khẳng định.

KTS Phạm Thanh Tùng – Chánh Văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam – cũng chia sẻ kỳ vọng vào bước chuyển mới nhờ Luật Thủ đô (sửa đổi). Theo ông, luật mới cho phép nâng tầng xây dựng là điều kiện tiên quyết để cải tạo chung cư cũ hiệu quả. "Xây 40 tầng không phải để tăng dân số, mà để tái định cư toàn bộ cư dân trong hai tòa nhà, phần còn lại dùng cho công viên, trường học, không gian xanh – đó mới là cải tạo bền vững", ông nói.

Ông Tùng cũng đề xuất một cơ chế linh hoạt hơn: thay vì chỉ thu hút đầu tư qua quỹ đất tại chỗ, thành phố có thể đối ứng bằng quỹ đất khác để khuyến khích nhà đầu tư dài hạn. Đồng thời, kiên quyết không cho phép tăng dân số để bán thêm căn hộ – yếu tố tạo ra áp lực lên hạ tầng đô thị khu vực.

Cải tạo khu tập thể Trung Tự không chỉ là việc đập bỏ nhà cũ xây nhà mới. Đây là một thách thức toàn diện: từ quy hoạch đô thị, đồng thuận xã hội, đến cơ chế pháp lý và đầu tư. Nhưng đồng thời, đây cũng là một phép thử – để kiểm chứng cách làm mới, để xây dựng niềm tin và mở đường cho hàng trăm khu tập thể khác trên địa bàn Thủ đô.

Với đồ án quy hoạch mới vừa được công bố, cùng sự hỗ trợ pháp lý từ Luật Thủ đô sửa đổi, hy vọng về một Trung Tự hiện đại, văn minh và đáng sống đang dần thành hình. Song, để giấc mơ đô thị hóa bền vững thành hiện thực, điều cần nhất lúc này không chỉ là bản thiết kế đẹp – mà là quyết tâm chính trị, sự vào cuộc của cả hệ thống, và đặc biệt là lòng tin từ chính những người dân đang sống giữa Trung Tự hôm nay.