Các phân khúc bất động sản sẽ chuyển động ra sao trong năm 2024?

Hiện nay, các chủ đầu tư bất động sản đã bắt đầu có những nguồn vốn huy động được từ ngân hàng. Đối với dự án nhà ở, chủ đầu tư cũng đã huy động được vốn từ tiền đặt trước của khách hàng. Ngoài ra, có một số chủ đầu tư còn huy động được từ các đối tác nước ngoài để phát triển dự án.

Một loạt các luật liên quan đến bất động sản bao gồm Luật Đất đai, Luật Đầu tư, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… dự kiến sẽ có những điều chỉnh nhất định vào cuối năm 2023 để thị trường minh bạch hơn và gỡ được các điểm nghẽn về chồng chéo pháp lý. Tuy nhiên, để những luật này thật sự phát huy tác động thì sẽ còn phụ thuộc rất nhiều vào thời điểm các thông tư hướng dẫn được ban hành và có hiệu lực phát huy. 

Chính phủ cũng đang thúc đẩy chính sách tiền tệ và tài khóa để hỗ trợ cho các doanh nghiệp, cũng như cho người mua nhà tiếp cận được các nguồn vốn vay dễ dàng hơn và rẻ hơn so với trước đây. Nhưng những chính sách này cũng cần thời gian để phát huy tác dụng. 

Trao đổi với Reatimes, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam, trên thực tế, đã có những dự án rục rịch bắt đầu triển khai mạnh mẽ. Rõ ràng dòng vốn đã và đang quay trở lại thị trường bất động sản vào giai đoạn cuối năm 2023, nhưng chưa thực sự dồi dào và phục hồi mạnh. Thị trường bất động sản cần ít nhất 1 năm để phục hồi, tức là sẽ rơi vào khoảng nửa cuối năm 2024. Chu kỳ mới sẽ bắt đầu tư quý II. 

Theo đó, những phân khúc có mức giá tiệm cận gần với khả năng chi trả của người mua thì khả năng phục hồi sẽ nhanh hơn, và cũng là phân khúc có khả năng phục hồi sớm nhất. 

Phân khúc chung cư

Theo bà Dung, phân khúc chung cư trung và thấp cấp có chuyển động đi lên đầu tiên vào khoảng quý III/2024. 

“Về nguồn cung, do nguồn cung của phân khúc này đang rất thấp, do vậy sẽ có dấu hiệu phục hồi về nguồn cung, người mua sẽ có nhiều lựa chọn hơn với các dự án căn hộ, nhất là khi nhiều chủ đầu tư đang tích cực đưa ra thị trường các dự án có mức giá tiệm cận với người mua thực”, bà Dung nói. 

Bà Dung cho biết, đối với chung cư cao cấp và hạn sang, chất lượng sản phẩm/dự án sẽ được cải thiện nhiều hơn để đáp ứng nhu cầu của các khách hàng sẵn sàng chi trả. Xu hướng mới với nhiều tiêu chí khắt khe hơn trong lựa chọn nhà ở đã được hình thành sau tác động của dịch Covid-19 và giai đoạn trầm lắng của thị trường vừa qua. Theo đó, dòng khách hàng của phân khúc này đòi hỏi nhiều hơn về chất lượng, đặc biệt là các yếu tố xanh, an toàn, gắn với lợi ích lâu dài cho sức khỏe của cư dân.

Như vậy, trong trạng thái phục hồi của thị trường để bước vào chu kỳ mới, người mua sẽ có nhiều lựa chọn hơn. Trong thời gian tới, nguồn cung có chất lượng sẽ tăng lên khi thị trường chứng kiến sự xuất hiện của các dự án thiên về yếu tố phục vụ sức khỏe của người mua, đồng thời quy mô, tiện nghi, tiện ích đi kèm cũng cao hơn. 

“Về giá bán, ở với thị trường sơ cấp, mặt bằng giá bán sẽ không giảm xuống nhưng tốc độ tăng giá không quá cao chỉ ở mức dưới 10% theo từng phân khúc và từng khu vực của dự án. Bởi vì trong cơ cấu sản phẩm được chào bán trong thời gian tới, tỷ trọng nguồn cung căn hộ trung cao cấp có thể vẫn chiếm phần lớn trong tổng giỏ hàng. Như vậy, mặt bằng giá bán sẽ ở mức trung bình từ 7 - 10%/năm.

Ở thị trường thứ cấp, mặc dù thời gian qua thị trường rất khó khăn, tính thanh khoản tạm thời đang bị giảm, nhưng về tương lai trung và dài hạn thì mức giá vẫn đang tăng trưởng cao. Bởi vì hiện tại nhu cầu thực của người đi mua nhà vẫn cao ở cả Hà Nội và TP.HCM. Trong khi đó, nguồn cung để cung cấp ra thị trường lại đang khan hiếm. Cả năm 2023, toàn bộ TP.HCM ước tính chỉ có 8.000 căn được chào bán mới và Hà Nội đâu đó chỉ có khoảng 1.000 căn được chào bán mới. Tức là chỉ bằng 1/4 so với nguồn cung căn hộ hàng năm vào thời điểm bình thường”, bà Dung phân tích. 

Ngoài ra, bà Dung cho biết thêm, một nguyên nhân khác khiến cho mặt bằng giá bán trong năm 2024 vẫn ở mức cao là vì càng ngày các chủ đầu tư chú trọng vào chất lượng dự án và sản phẩm. 

Mặt khác, ở những khu vực có sự hỗ trợ tốt từ cơ sở hạ tầng thì bất động sản khu vực đó sẽ có sự tăng giá tốt. Chẳng hạn như tại TP.HCM có khu vực phía Đông nhờ vào tuyến Metro, còn tại Hà Nội ở khu vực phía Đông có cầu Vĩnh Tuy, hay khu vực Tây Hồ Tây có dự án Lotte Mall thì ngay lập tức giá trị bất động sản thuộc những khu vực này tăng lên. 

“Về tính thanh khoản, ở những tháng cuối năm 2023, thanh khoản thị trường sẽ được cải thiện hơn so với nửa đầu năm. Thực tế, một vài dự án được chào bán trong tháng 7 vừa qua đã có tỷ lệ hấp thụ lên đến 80 - 90%. 

Bước sang năm 2024 tỷ lệ hấp thụ ở thị trường chung cư sẽ duy trì ở mức khả quan. Vì nguồn cung trong năm 2024 cũng không có quá nhiều sản phẩm đắt tiền hay sản phẩm hạng sang mà có nhiều sản phẩm phù hợp với túi tiền của người dân hơn, và nếu giá có cao hơn thì chất lượng cũng tốt hơn nên người dân cũng sẵn sàng chi trả cho những sản phẩm như vậy”, bà Dung dự báo.  

Phân khúc nhà ở riêng lẻ và đất nền

Thị trường nhà ở gồm có phân khúc đất nền hoặc phân khúc những dự án gắn liền với đất như: Villa, biệt thự, nhà phố/liền kề,… vẫn sẽ là phân khúc được người dân rất ưa chuộng bởi vì tính riêng tư của loại hình này so với chung cư.

Tuy nhiên, theo bà Dung, có một điểm là những sản phẩm này có giá trị khá cao, cho nên sự phục hồi của thị trường này sẽ có độ trễ hơn so với thị trường chung cư. Chưa kể hiện tại, nguồn cung của thị trường này còn tồn đọng khá nhiều, nên cần thời gian để tiêu thụ nốt, đặc biệt là ở Hà Nội. Như vậy, có thể tới năm 2025 thì thị trường này mới có sự phục hồi rõ rệt. 

Phân khúc bất động sản công nghiệp

Thị trường bất động sản công nghiệp là phân khúc hoạt động tốt nhất khi có những chỉ số kinh doanh tốt trong thời gian qua. Giá đất khu công nghiệp tăng cao. Bên cạnh đó, tỷ lệ lấp đầy cũng cao lên đến 80 - 90% tại các thành phố KCN cấp 1 như: Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Hải Phòng, Hải Dương,… Điều này rất tốt cho hoạt động kinh doanh quỹ đất của các nhà phát triển bất động sản công nghiệp. 

Tuy nhiên, nếu đứng ở khía cạnh người đi thuê thì đây là một thị trường rất cạnh tranh vì không có nhiều lựa chọn. 

“Có một điểm khá tích cực đối với thị trường bất động sản công nghiệp là các chủ đầu tư đã chủ động mở rộng ra các KCN ở thị trường cấp 2. Đáng chú ý, tại thị trường Hà Nội cơ sở hạ tầng đang được phát triển tốt giúp cho kết nối giữa các trung tâm thành phố với thị trường cấp 1 và cấp 2 trở nên thuận tiện hơn. Nhờ có sự dịch chuyển của khách thuê ra thị trường cấp 2 nên thị trường miền Bắc cũng đang thu hút rất nhiều nhà đầu lớn tới mở rộng cơ sở sản xuất kinh doanh. Trong thời gian tới, khu vực miền Bắc hay miền Nam Nam vẫn tiếp tục là điểm thu hút rất lớn đối với thị trường bất động sản công nghiệp”, bà Dung cho biết. 

Cũng theo bà Dung, mặc dù thời gian qua thị trường bất động sản công nghiệp có tăng trưởng nhưng nhìn vào vị trí địa lý, giá thuê cũng như chi phí liên quan đến đất đai, nhân công,… so với các nước trong khu vực thì chi phí tại Việt Nam vẫn còn rất hợp lý. Hơn nữa, Việt Nam đã đầu tư hệ thống hạ tầng nhiều giúp cho việc kết nối rất tốt. Nhờ vậy mà Việt Nam vẫn là một trong những thị trường tiềm năng, thu hút nhiều FDI và nhiều nhà sản xuất lớn đặt chân đến để phát triển. Họ sẽ chuyển đổi thị trường và mở rộng ra các thị trường khác để phân hoá rủi ro, không làm gián đoạn đến sản xuất. Ngoài ra, Việt Nam cũng là một trong những lựa chọn hàng đầu đối với những công ty phụ trợ, linh kiện. 

Như vậy, bất động sản công nghiệp dự báo là phân khúc đón nhận sự tăng trưởng mạnh nhất trong chu kỳ mới vì gần như thị trường này không bị ảnh hưởng quá nhiều từ yếu tố pháp lý, hay chênh lệch cung - cầu,…

Phân khúc bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam, trong ngắn hạn nhìn chung thị trường bất động sản nghỉ dưỡng còn tiếp tục chững lại và cần có thời gian để hấp thụ hết những nguồn cung đã tung ra thị trường thời điểm trước đây. Nguồn cung hiện hữu khá dồi dào sẽ ảnh hưởng đến lợi suất cho thuê của người mua nên họ sẽ cẩn trọng hơn. 

Tuy nhiên, ở những thị trường mới, nguồn cung chưa có nhiều và nhu cầu vẫn cao đồng thời lại có sự hỗ trợ tốt nhờ vào cơ sở hạ tầng, kết nối thì sẽ phục hồi sớm hơn vào năm 2024, điển hình là Phan Thiết. 

Một xu hướng đáng chú ý là các dự án mới có chất lượng tốt vẫn được đưa ra thị trường mặc dù không nhiều và các nhà điều hành khách sạn vẫn muốn mở rộng mạng lưới tại Việt Nam. Chứng tỏ họ vẫn nhìn thấy tiềm năng lâu dài của thị trường này trong dài hạn, đây cũng là một tín hiệu đáng mừng đối với thị trường bất động sản nghỉ dưỡng Việt Nam./.