Bất động sản nông nghiệp: Cần một cuộc "đại phẫu" để phát triển

Khi người nông dân “chán” ruộng

Việt Nam đang trên quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa, phấn đấu tới năm 2020, cơ bản trở thành một nước công nghiệp. Tuy nhiên, nông nghiệp vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong cơ cấu nền kinh tế cả nước và chiếm tới 48% dân số. Dẫu vậy, theo số liệu thống kê 6 tháng đầu năm 2018, ngành nông nghiệp vẫn chỉ đóng góp một phần nhỏ vào GDP (14,5%).

Nhìn vào bức tranh tổng thể của nền nông nghiệp Việt Nam hiện tại, có một thực tế đáng buồn là ở nhiều nơi, người nông dân đã không còn mặn mà với đồng ruộng. Hay nói cách khác, công việc đồng áng đã không thể đảm bảo cuộc sống cho người dân, buộc họ phải theo làn sóng di dân, tìm việc làm ở các thành phố lớn. Những cánh đồng từng nuôi sống cả ngôi làng, nhưng cùng với sự phát triển, nó trở nên bất lực trong việc níu giữ những bước chân người đi. Lao động nông thôn, chủ yếu chỉ còn người già, trẻ nhỏ, khi trẻ nhỏ phải ở nhà đi học, còn người già thì trông coi của cải, gia môn. Và những đứa trẻ, khi chúng lớn lên và bước khỏi cổng trường, cũng theo dòng người kia đi tha hương, bỏ lại những cánh đồng ở phía sau. Trơ trụi. Và ở Việt Nam, nó không còn là câu chuyện của một vài cánh đồng.

Một cánh đồng bỏ hoang.

Chỉ vào cánh đồng rộng mênh mông nhưng chỉ còn lại toàn cuống rạ, bà Nguyễn Thị Quế (xóm Mỹ Hòa, xã Nghi Mỹ, huyện Nghi Lộc, tỉnh Nghệ An) cho biết: “Mùa này, đồng ruộng chỉ để thả rông trâu bò thôi. Giờ không ai trồng cấy cả. Dân làm ruộng bây giờ chỉ làm lấy lệ, lấy gạo ăn với rơm rạ cho trâu bò chứ không trông mong gì ở việc lời lãi vì chẳng đáng là bao”.

Tại xóm Mỹ Hòa, phần đông thanh niên và người lao động khỏe mạnh, hầu hết đều đi xuất khẩu lao động hoặc đi lên thành phố làm thuê. Bà Quế có ba cậu con trai, cả ba cũng đều đang làm lao động tại Nhật Bản và Hàn Quốc. Những người ở lại cố bám vào ruộng đồng nhưng làm một vụ, bỏ hoang một vụ.

“Giờ chúng nó không đi, chỉ trông chờ vào dăm ba sào ruộng, có khi còn chẳng nổi miệng ăn. Mỗi tấn lúa bán chỉ được khoảng 5 - 6 triệu đồng, trừ các chi phí sản xuất thì chẳng còn lại bao nhiêu’, bà Quế chia sẻ.

Cánh đồng Đức Bác, huyện Sông Lô, tỉnh Vĩnh Phúc cũng rơi vào tình trạng “đóng băng” nhiều năm nay. “Từng có thời cấy một vụ một năm là nuôi nổi con người, nhưng bây giờ thì dân Đức Bác phải đi. Chỉ trông vào cánh đồng, thì ăn cũng không đủ nữa. Tất cả người lớn trong làng đã đi hết, bây giờ trong làng nếu có người già qua đời, sợ còn không đủ người khiêng quan tài”, ông Quang, người dân Đức Bác ngậm ngùi kể.

Người nông dân không còn mặn mà với đồng ruộng. Ảnh minh họa,

Luồng di cư từ những vùng đất này, có lẽ sẽ không dừng lại ở một hai thế hệ. Vùng đất họ bỏ lại phía sau, sẽ còn đóng băng lâu dài. Sẽ có nhiều người di cư chia sẻ cảm giác ấy về nơi mình đã bỏ lại, nhất là những tỉnh miền trung và các tỉnh cùng ven thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Câu hỏi đặt ra là vì sao dất nông nghiệp còn nhiều, nhưng người nông dân không thể làm giàu trên mảnh đất ấy mà phải đi tha hương, cầu thực?

Thủ tướng chính phủ Nguyễn Xuân Phúc cho rằng, đầu tư cho nông nghiệp còn khá thấp, năng suất lao động lĩnh vực này còn thấp, việc tăng năng suất còn chậm.

Việc áp dụng tiến bộ khoa học trong nông nghiệp nhìn chung còn yếu, công nghệ lạc hậu, tỉ lệ giá trị chất xám trong giá thành sản phẩm nông nghiệp chưa cao, dẫn đến 90% hàng nông sản Việt Nam là xuất nguyên liệu thô, chưa qua chế biến, tỉ lệ thải loại rất cao.

Thủ tướng cũng chỉ ra việc xây dựng thương hiệu nông nghiệp còn yếu kém, mới chỉ có 15% sản phẩm có thương hiệu, thậm chí một số thương hiệu nổi tiếng mất đi do nước ngoài mua lại.

"Thành tích thì chúng ta hoan nghênh nhưng lạc hậu, chậm hơn nông nghiệp một số nước trong khu vực, nhất là so sánh với Thái Lan, thì phải suy nghĩ rất nhiều" - người đứng đầu Chính phủ nói.

Đó là những gam màu tối trong phát triển nông nghiệp tại Việt Nam. Nhưng chính những mảng tối này lại là tiềm năng, mở ra ánh sáng cho một xu hướng đầu tư mới, đó là bất động sản nông nghiệp. Việc sản xuất manh mún, nhỏ lẻ và kém hiệu quả là yếu tố khiến người nông dân không còn bám lấy đồng ruộng. Nếu để doanh nghiệp rót vốn, đầu tư vào đất nông nghiệp và hình thành những vùng sản xuất lớn với công nghệ cao thì sẽ góp phần giải quyết được bài toán kinh tế nông thôn, góp phần to lớn vào công cuộc tái cơ cấu ngành nông nghiệp. Bởi chính người nông dân, nếu được qua đào tạo sẽ là nguồn lao động dồi dào cho việc đầu tư phát triển nông nghiệp công nghệ cao.

Cần tháo gỡ những rào cản để thu hút đầu tư bất động sản nông nghiệp

Ngành nông nghiệp hiện tại chỉ thu hút một lượng vốn khiêm tốn chiếm 5% tổng vốn đầu tư toàn xã hội. Số doanh nghiệp trực tiếp đầu tư sản xuất nông nghiệp chỉ chiếm khoảng 1% tổng số doanh nghiệp (7.600 doanh nghiệp) trong đó đa phần là doanh nghiệp có quy mô nhỏ và siêu nhỏ. Nhiều doanh nghiệp lớn mặc dù có nhu cầu nhưng vẫn chưa mạnh dạn đầu tư.

Theo TS. Nguyễn Hữu Thọ, Phó trưởng Ban Chính sách phát triển nông thôn (Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương), nguyên nhân là do đất nông nghiệp tại Việt Nam thường có diện tích nhỏ, gây ra những khó khăn trong quá trình tích tụ ruộng đất.

Theo ông Thọ, có doanh nghiệp cho biết, để sử dụng được 30ha đất nông nghiệp làm trang trại, họ đã phải đàm phán với 130 hộ dân. Tuy nhiên, có nhiều hộ dân, sau một thời gian đàm phán lại tăng giá bán hoặc không đồng ý chuyển đổi, gây khó khăn cho doanh nghiệp. Thậm chí, có nhiều hộ gia đình để ruộng bỏ hoang, nhưng vì một lý do nào đó, cũng không muốn chuyển quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho rằng, tiềm năng bất động sản nông nghiệp ở Việt Nam rất lớn. Việc phát triển bất động sản nông nghiệp hiện nay đối với các nhà đầu tư còn rất nhiều cơ hội. Tuy nhiên, việc tiếp cận với lĩnh vực đầu tư này còn gặp nhiều vướng mắc về luật pháp, nhất là ở việc tích tụ đất đai.Thực tế hiện nay, đầu tư vào các lĩnh vực khác thì được trải thảm đỏ, nhưng muốn làm một vùng nguyên liệu nông sản, các trang trại chăn nuôi quy mô lớn hoàn toàn không đơn giản vì rất khó để có được vài chục hecta đất sạch.

Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội.

Việt Nam đã có rất nhiều văn bản pháp luật liên quan đến thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp như Hiến pháp, Luật Đất đai; 11 nghị định và 35 thông tư liên tịch…, song thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp vẫn chưa phát triển, không mang lại hiệu quả cho nền kinh tế. Điều này dẫn đến việc đất nông nghiệp chưa được sử dụng hết công năng trong sản xuất và gây khó khăn cho doanh nghiệp khi muốn đầu tư vào bất động sản nông nghiệp.

Do vậy, theo ông Điệp, cần phải có cơ chế, chính sách phù hợp trong việc tích tụ, chuyển nhượng và sở hữu đất đai để doanh nghiệp có thể mạnh dạn đầu tư.

“Đầu tư nông nghiệp cần rất nhiều tiền, đồng thời cũng tiềm ẩn rủi ro, đặc biệt là đầu tư công nghệ cao nên nếu như chúng ta không đảm bảo về mặt pháp lý, không khai thông về mặt cơ chế, chính sách thì rất khó có thể thu hút đầu tư và phát triển phân khúc tiềm năng này”.

Ông Điệp cũng cho rằng, hiện tại, nhu cầu của xã hội về thực phẩm sạch là rất cao, do đó, việc đầu tư vào bất động sản nông nghiệp, tạo ra những vùng sản xuất lớn với năng suất cao, lĩnh vực này có thể trở thành một mũi nhọn của nền kinh tế, đem lại sự tăng trưởng bền vững: “Quan trọng là đưa ra chiến lược phát triển phù hợp, nắm bắt kịp thời theo giai đoạn thì mới thành công. Thứ hai nữa là nguồn lực, cơ chế chính sách của chúng ta nếu phát triển khu vực này thì cũng cần phải tạo ra những ưu tiên, ưu đãi, khơi thông dòng vốn thì mới có thể phát triển lâu dài và khai thác triệt để những tiềm năng”.

Theo các chuyên gia, để giải quyết bài toán đầu tư vào bất động sản nông nghiệp, cần phải có một cuộc "đại phẫu". Trong đó, doanh nghiệp cần được cung cấp đất sạch, tạo thuận lợi tối đa cho hoạt động cho thuê, giao đất, góp đất, kể cả đất của dân, của nông lâm trường trước đây, đất do địa phương quản lý... Đồng thời, giảm và miễn tối đa các phí, thuế có liên quan cho doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, khấu trừ thuế VAT cho nguyên liệu vật tư thiết yếu cho sản xuất nông nghiệp. Đặc biệt, cần có sự hỗ trợ của Nhà nước trong đó có bộ Khoa học- Công nghệ với doanh nghiệp trong việc đưa công nghệ cao vào nông nghiệp.

Liên Liên