Bất động sản là một trong những thách thức lớn của ngành ngân hàng năm 2022

Tại Hội nghị tổng kết ngành ngân hàng được tổ chức mới đây, Phó Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú nhận định, dịch bệnh diễn biến khó lường với sự xuất hiện của biến chủng Omicron khiến triển vọng kinh tế, lạm phát toàn cầu năm 2022 khó dự báo, đồng thời đặt ra những khó khăn, thách thức mà ngành ngân hàng phải đối mặt như: Rủi ro lạm phát, nợ xấu tăng mạnh, chính sách giãn hoãn nợ kéo dài tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với hệ thống ngân hàng trong trung hạn...

Đồng quan điểm với Phó Thống đốc Đào Minh Tú, TS. Lê Xuân Nghĩa cho biết, ngành ngân hàng có rất nhiều thách thức trong năm mới, nhưng thách thức lớn nhất có thể đến từ sự biến động của thị trường tài sản cụ thể là bất động sản và chứng khoán.

Theo đó, thị trường bất động sản đang được đánh giá là có thể tăng mạnh trong năm nay, chủ yếu vẫn là đầu tư do quỹ đất khan hiếm. Trong vài tháng vừa qua, có những nơi đất chưa được công bố nhưng từ khi có kế hoạch bán cho đến nay giá đã tăng tới 2,5 lần. Đây là một trong những dấu hiệu của bong bóng bất động sản.

Cũng theo TS. Lê Xuân Nghĩa, nếu điều này xảy ra sẽ ảnh hưởng tới toàn bộ hệ thống ngân hàng do thị trường bất động sản đóng băng, toàn bộ tài sản đảm bảo của doanh nghiệp tại ngân hàng rơi vào tình trạng đủ để "phủ sóng" các khoản vay.

Thực tế cho thấy, giá bất động sản đang tăng tại tất cả các phân khúc, thậm chí còn có hiện tượng "sốt" đất từ Bắc vào Nam, những căn hộ triệu USD ngày càng trở nên phổ biến. Một mặt bằng giá mới cao vút đã được thiết lập.

Mới đây, thị trường bất động sản còn nổi lên đình đám bởi vụ đấu giá đất “vô tiền khoáng hậu” tại Thủ Thiêm với mức giá đấu thành công lên tới 2,45 tỷ đồng/m2. Nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng, đất Thủ Thiêm đã “leo lên đỉnh”, đắt nhất thế giới khi vượt cả tại thị trường Mỹ lẫn thị trường Hong Kong.

Nói về diễn biến giá bất động sản trong thời gian qua, ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng cho biết, sau khi có quy định về nới lỏng giãn cách xã hội, thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu phục hồi đáng kể, lượng giao dịch, giá bất động sản có xu hướng tăng cao. 

Tuy nhiên, sự phát triển của thị trường bất động sản chưa thực sự bền vững, còn tiềm ẩn yếu tố rủi ro; tình trạng các tổ chức, cá nhân và doanh nghiệp vi phạm quy định pháp luật còn xảy ra tại một số địa phương; cơ sở dữ liệu, thông tin về thị trường bất động sản chưa đầy đủ, thiếu minh bạch; công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm chưa đáp ứng yêu cầu quy định.

Đáng chú ý tại một số địa phương đã xảy ra các vụ việc, hiện tượng như: Doanh nghiệp triển khai việc kinh doanh bất động sản khi chưa đủ điều kiện pháp lý; chuyển nhượng đất đai, kinh doanh bất động sản trái quy định; thực hiện các dự án phân lô, bán nền trên diện tích đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp mà không phải là đất ở; thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà, đất khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện và cơ sở pháp lý...

Lãnh đạo Bộ Xây dựng cho rằng, những vấn đề này gây ảnh hưởng tới tình hình phát triển kinh tế - xã hội và sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. 

Hiện nay, nguồn vốn trực tiếp từ ngân hàng đổ vào các dự án bất động sản đang phải siết chặt theo quy định của Ngân hàng Nhà nước nhưng nguồn vốn gián tiếp lại đang khá sôi động khi các ngân hàng đang là nhà đầu tư "ôm" nhiều trái phiếu doanh nghiệp bất động sản nhất thị trường.

"Tín dụng đang 'nghiêng' về bất động sản nên nếu rủi ro xảy ra, hệ thống tài chính cũng sẽ theo dây chuyền bị vạ lây", TS. Đinh Thế Hiển nhận định.

Tính đến thời điểm hiện tại, 80% giá trị trái phiếu doanh nghiệp của ngành bất động sản dân cư lên đến 100.000 tỷ đồng thuộc về các doanh nghiệp chưa niêm yết, với sức khỏe tài chính ở mức yếu kém đáng báo động. Thời điểm đáo hạn các trái phiếu này sẽ rơi vào giai đoạn 2023 - 2024. Những con số này chính là cảnh báo về những rủi ro đang phải đối mặt khi đến kỳ hạn thanh toán trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản.

Nhìn nhận được những rủi ro này, hồi đầu tháng 12/2021, Ngân hàng Nhà nước đã nhanh chóng ban hành Thông tư 16/2021/TT- NHNN ngày 10/11/2021 thay thế Thông tư số 22/2016/TT-NHNN và Thông tư số 15/2018/TT-NHNN quy định việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài mua trái phiếu doanh nghiệp.

Điểm nhấn của Thông tư này tập trung vào việc đưa ra quy định chi tiết về trường hợp tổ chức tín dụng không được phép mua trái phiếu doanh nghiệp với mục đích tái cơ cấu nợ, góp vốn/mua cổ phần tại các doanh nghiệp khác cũng như tăng vốn chủ sở hữu của các doanh nghiệp phát hành.

Tuy nhiên, cần phải nhắc lại rằng, trước khi bị "siết" bởi Thông tư 16, nhiều doanh nghiệp đã tranh thủ hoàn tất việc phát hành trái phiếu bởi thời gian tới sẽ không dễ dàng như trước.