Bất động sản dưỡng lão 2023: Vượt qua thách thức để bứt phá

Già hóa dân số và tiềm năng phát triển bất động sản dưỡng lão 

Việt Nam hiện đang là một trong những quốc gia già hóa dân số nhanh nhất thế giới. Theo Quỹ Dân số Liên Hợp Quốc (UNFPA), tại Việt Nam, những người từ 60 tuổi trở lên chiếm 11,9% tổng dân số vào năm 2019 và đến năm 2050, con số này sẽ tăng lên hơn 25%. Đến năm 2036, Việt Nam bước vào thời kỳ dân số già, chuyển từ xã hội “già hóa” sang xã hội “già”.

Tốc độ già hóa dân số của Việt Nam cũng đặc biệt nhanh so với các quốc gia phát triển khác. Theo tính toán, nước ta cần 18 năm để tỷ lệ dân số trên 65 tuổi tăng từ 7% lên 14%, trong khi đó các quốc gia khác cần đến gần thế kỷ như: Pháp (115 năm), Thụy Điển (85 năm), Úc (73 năm), Mỹ (69 năm), Canada (65 năm), Anh (45 năm)...

Tổng Cục Thống kê cũng dự báo, dân số Việt Nam từ 65 tuổi sẽ vượt 15% tổng dân số vào năm 2039. Đây sẽ là thời điểm chấm dứt thời kỳ cơ cấu dân số vàng xuất hiện và tồn tại ở Việt Nam từ năm 2017. Năm 2026, Việt Nam sẽ bước vào thời kỳ dân số già, kéo dài trong 28 năm (2026 - 2054), tương ứng với tỷ trọng dân số từ 65 tuổi chiếm từ 10,2% đến 19,9%. Sau đó là thời kỳ cơ cấu dân số rất già (2055 - 2069), tương ứng tỷ trọng dân số từ 65 tuổi chiếm từ 20% đến dưới 29,9%.

Già hóa dân số kéo theo nhu cầu về các dịch vụ chăm sóc sức khỏe thể chất, sức khỏe tinh thần, y tế, văn hóa - giải trí ngày càng tăng cao, trong đó bao gồm nhu cầu về nơi nghỉ ngơi, an dưỡng tuổi già. Bất động sản dưỡng lão từ đó có một thị trường rộng mở tại Việt Nam, mà trên lý thuyết, lượng khách hàng sẽ ổn định và có chiều hướng gia tăng. 

Khách hàng trực tiếp sử dụng sản phẩm bất động sản dưỡng lão là thế hệ người cao tuổi trong gia đình, tuy nhiên người chi trả cho sản phẩm, dịch vụ phần lớn lại là con cháu của họ. Theo một nghiên cứu gần đây thực hiện bởi Tổng Cục Thống kê và Quỹ dân số Liên Hợp Quốc, nguồn thu nhập chính của người cao tuổi ở Việt Nam (từ 60 tuổi trở lên) chủ yếu đến từ hỗ trợ của con cái, chiếm khoảng 38%. Như vậy, với mức tăng trưởng kinh tế và thu nhập bình quân đầu người ổn định, thế hệ con cái tại Việt Nam ngày càng có khả năng chi trả cho các dịch vụ chăm sóc ông bà, bố mẹ tại những cơ sở chuyên nghiệp. 

Theo PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh, Giảng viên cao cấp Học viện Tài chính, bất động sản dưỡng lão trong thời gian qua đã nhận được sự quan tâm nhất định của các doanh nghiệp, chủ đầu tư cũng như các đoàn thể, tầng lớp trong xã hội. Đây không chỉ là “mảnh đất màu mỡ” cho giới kinh doanh mà còn có ý nghĩa nhân văn và góp phần đảm bảo an sinh xã hội. Việc cần thiết phải đầu tư vào bất động sản dưỡng lão là sự đòi hỏi chính đáng của nền kinh tế trong bối cảnh công nghiệp hóa ngày càng mạnh mẽ. 
Còn theo phân tích của TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, thị trường Việt Nam đang dần hình thành nhu cầu về bất động sản nghỉ dưỡng khi về hưu hay viện dưỡng lão để chăm sóc người cao tuổi. Nguyên nhân xuất phát từ lực lượng lao động đang ngày càng trẻ hóa, có xu hướng làm ăn xa, kinh doanh độc lập do đó không có thời gian để chăm sóc ông bà, bố mẹ. Khi cầu hình thành thì ắt có cung, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang bắt đầu chú ý đến loại hình này, đặc biệt là các dự án ven đô với lợi thế về không gian, môi trường. 
Bên cạnh đó, Việt Nam có nhiều tiềm năng và dư địa để phát triển bất động sản nghỉ dưỡng với đường bờ biển dài, khí hậu nhiệt đới phong phú, nhiều cảnh quan tự nhiên đẹp như đồi, núi, sông, suối, giàu tài nguyên thiên nhiên. Kết hợp với tiến bộ khoa học công nghệ, y tế, dịch vụ chăm sóc sức khỏe tại gia, doanh nghiệp bất động sản nghỉ dưỡng hưu trí, dưỡng lão tại Việt Nam có thể hoàn thiện sản phẩm với chất lượng vượt trội, thậm chí có thể cạnh tranh với sản phẩm của doanh nghiệp nước ngoài. 

Vượt qua thách thức để phát triển

Tuy nhiên, trên thực tế, nguồn cung bất động sản dưỡng lão tại Việt Nam còn hạn chế. Cả nước hiện chỉ có 32/64 tỉnh thành có viện dưỡng lão, 102 cơ sở tổng hợp có phân khu chăm sóc người cao tuổi, 32 cơ sở dưỡng lão chuyên nghiệp, phần lớn trong số đó thuộc sở hữu tư nhân. Nghịch lý số lượng người già cần được chăm sóc ngày càng tăng nhưng số lượng cơ sở dịch vụ chăm sóc lại ít ỏi vẫn tiếp diễn tại Việt Nam. 

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, khó khăn thứ nhất của thị trường bất động sản dưỡng lão xuất phát từ tư tưởng “già hóa tại gia” và tâm lý e ngại khi đưa bố mẹ vào các cơ sở chăm sóc, điều trị thay vì chăm sóc tại nhà. Trong văn hóa Á Đông nói chung và tại Việt Nam nói riêng thì việc đưa bố mẹ vào viện dưỡng lão vẫn còn là một quyết định khó khăn với nhiều gia đình. Ngược lại, ở các nước phương Tây thì đưa người già vào viện dưỡng lão là điều bình thường và cũng được pháp luật khuyến khích, ủng hộ. 
Khó khăn thứ hai đến từ việc chưa đa dạng phân khúc trong thị trường bất động sản dưỡng lão. Hiện nay, các viện dưỡng lão có tiếng tăm với chất lượng phục vụ tốt, nguồn lực dồi dào đều nằm ở phân khúc cao cấp, khiến đối tượng ở phân khúc thấp hơn khó có thể tiếp cận đến loại hình nghỉ dưỡng hưu trí, dưỡng lão. Những viện dưỡng lão, cơ sở chăm sóc người cao tuổi ở mức bình dân cũng có, tuy nhiên chưa nhiều và nguồn lực cũng hạn chế. 

Hiện nay, hạn chế tiềm lực về đất đai và tài chính cũng là thách thức lớn với doanh nghiệp bất động sản muốn phát triển sản phẩm, dịch vụ chăm sóc chuyên nghiệp cho người cao tuổi. PGS. TS. Đinh Trọng Thịnh cho rằng, đặc thù của bất động sản dưỡng lão là cần phải được xây dựng trên diện tích đất rộng, có sông, biển, cảnh quan tự nhiên mới có thể đạt tiêu chuẩn chất lượng và là nơi sống lý tưởng với người cao tuổi. Bên cạnh đó, chi phí xây dựng và vận hành viện dưỡng lão, khu nghỉ dưỡng cho người cao tuổi cũng rất cao với quy trình phức tạp, đòi hỏi phải dày công nghiên cứu kinh nghiệm từ nước ngoài kết hợp đánh giá điều kiện trong nước để phát triển sản phẩm. 

Tuy nhiên, tình hình hiện tại cho thấy rằng, giá đất đang lên cao, nguồn vốn ngân hàng và trái phiếu đang chững lại, các khu vực ven biển, ven sông cũng đã được các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhiều loại hình bất động sản khác nhau. Do vậy chủ đầu tư bất động sản dưỡng lão phải đối mặt với nhiều vấn đề, đặc biệt là về quỹ đất và huy động vốn đầu tư, không chỉ trong thời điểm này mà còn có thể tiếp diễn trong năm tới. 

Cùng với đó, một trong những thách thức của doanh nghiệp phát triển bất động sản dưỡng lão là tại Việt Nam chưa dồi dào nguồn nhân lực chất lượng cao, chưa ứng dụng nhiều thành tựu khoa học kỹ thuật để chuyên nghiệp hóa quy trình chăm sóc người cao tuổi. Việc chăm sóc người già cần nhiều điều kiện về con người, cơ sở vật chất, y tế, dinh dưỡng, thăm khám thường xuyên, bồi đắp sức khỏe tinh thần và những nguồn lực xã hội khác, cũng như cần có một quy trình bài bản, khoa học. Điều này khiến cho một số doanh nghiệp còn lúng túng khi triển khai dịch vụ dưỡng lão. 

Chi phí cao với khách hàng sử dụng dịch vụ dưỡng lão cũng là một rào cản lớn khi đưa loại hình bất động sản này tiếp cận phân khúc tầm trung. PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh và TS. Nguyễn Văn Đính đều cho rằng, phát triển bất động sản dưỡng lão ở phân khúc trung bình với giá thấp có thể thực hiện được ở Việt Nam, tuy nhiên cần sự giúp sức lớn từ các tổ chức thiện nguyện, cơ quan đoàn thể như Hội Phụ nữ, Đoàn Thanh niên, tổ chức vì cộng đồng, nhà hảo tâm, trang trại nông nghiệp… Bởi chi phí xây dựng và vận hành viện dưỡng lão, trung tâm chăm sóc người già với nhà đầu tư đã là con số rất lớn nên việc bán sản phẩm, dịch vụ với giá bình dân là rất khó khăn. Do đó, để người cao tuổi không có nhiều điều kiện vật chất cũng có thể được chăm sóc tại các cơ sở chuyên nghiệp thì cần sự chung tay của cộng đồng, mà đây cũng là một việc làm cần thiết, có ý nghĩa lớn và cũng là nhiệm vụ chung của xã hội với nhóm người dễ bị tổn thương. 
Nhìn chung, thị trường bất động sản dưỡng lão ở Việt Nam rất giàu tiềm năng, nhiều cơ hội để phát triển bứt phá và có thể bùng nổ trong tương lai nếu vượt qua được những thách thức, khó khăn về quỹ đất, tài chính, nhân lực cũng như tâm lý xã hội. Theo các chuyên gia, để tạo điều kiện cho bất động sản dưỡng lão phát triển, không chỉ với mục tiêu kinh tế mà còn là mục tiêu an sinh xã hội, thể hiện sự quan tâm, chăm sóc, phụng dưỡng của cộng đồng với người cao tuổi, cần kết hợp nhiều giải pháp đến từ sự nỗ lực của cá nhân, tổ chức. 

Thứ nhất, cần có những chính sách, quy định, ưu đãi dành cho doanh nghiệp phát triển bất động sản dưỡng lão, nhất là dòng sản phẩm ở phân khúc tầm trung. Sự hỗ trợ về quy hoạch mặt bằng và nguồn vốn là động lực lớn thúc đẩy doanh nghiệp đầu tư sản phẩm chăm sóc sức khỏe cho người cao tuổi cũng như có thể duy trì hoạt động trong thời gian dài. 

Thứ hai, cần nhiều hơn sự quan tâm của các doanh nghiệp, quỹ tài chính, quỹ đầu tư đến loại hình bất động sản nghỉ dưỡng hưu trí. Trong thập kỷ tới, người cao tuổi sẽ là đối tượng chiếm số lượng lớn trong cơ cấu dân số tại Việt Nam, là nguồn cung dồi dào với dịch vụ chăm sóc sức khỏe và nghỉ dưỡng, do đó doanh nghiệp phải tăng cầu để đáp ứng kịp thời. Hơn hết, người cao tuổi cũng đã có những đóng góp lớn cho kinh tế - xã hội, vì vậy họ cũng cần nhận được sự quan tâm, chăm sóc tương xứng với những gì họ đã đóng góp. 

Thứ ba, cần có sự tham gia của các tổ chức thiện nguyện, sự liên kết giữa doanh nghiệp bất động sản với các cơ quan, đoàn thể, tổ chức hoạt động vì cộng đồng, các nhà hảo tâm và cơ quan, doanh nghiệp trong nhiều lĩnh vực khác, đặc biệt là y tế, bảo hiểm, nông nghiệp, truyền thông... Sự đóng góp công sức, chia sẻ nguồn lực giữa những tổ chức trên sẽ giúp giảm chi phí vận hành các viện dưỡng lão, xã hội hóa dịch vụ chăm sóc người già và từ đó giúp cho càng nhiều người già neo đơn, không nơi nương tựa đến được với dịch vụ chăm sóc chuyên nghiệp. 

Tóm lại, trong năm 2023 và những năm tiếp theo, bất động sản dưỡng lão được kỳ vọng sẽ vượt qua khó khăn và có những bước tiến đột phá tương xứng với tiềm năng sẵn có tại thị trường Việt Nam, tạo ra những thay đổi căn bản và tích cực với xã hội, thể hiện sự quan tâm đặc biệt của cộng đồng với thế hệ người cao tuổi. Những giải pháp tổng thể và toàn diện về chính sách, tài chính và liên kết xã hội sẽ là động lực để bất động sản dưỡng lão tiến xa trong thời gian tới./.