Bất động sản công nghiệp 2023: Cần thay đổi tư duy để bứt phá

Năm 2022, Việt Nam được đánh giá là điểm sáng trong làn sóng dịch chuyển sản xuất của các tập đoàn công nghiệp nước ngoài. Bằng chứng là, tính đến ngày 20/11/2022, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần đạt hơn 25,1 tỷ USD, theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư). Trong đó, công nghiệp chế biến chế tạo và kinh doanh bất động sản dẫn đầu về tổng vốn đầu tư đăng ký. 

Trong 6 tháng đầu năm 2022, Chính phủ đã phê duyệt 9 khu công nghiệp mới sẽ được đưa vào hoạt động trong giai đoạn 2023 - 2025. Điều này khẳng định sức hút của bất động sản công nghiệp Việt Nam và mở ra nhiều cơ hội, đồng thời góp phần giải quyết bài toán thiếu nguồn cung trên thị trường.

Dự báo trong tương lai, khi ngày càng nhiều nhà đầu tư nước ngoài quan tâm đầu tư vào Việt Nam, lượng vốn đầu tư nước ngoài vào các ngành công nghiệp nói chung và lĩnh vực bất động sản nói riêng sẽ tiếp tục được cải thiện và có những tín hiệu tích cực. Cùng với đó, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam cần có sự thay đổi để bứt phá hơn, sẵn sàng đón những làn sóng đầu tư lớn trong tương lai.

Đi sâu hơn vào câu chuyện này, Reatimes đã có cuộc trò chuyện với ông Đoàn Duy Hưng - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Xúc tiến đầu tư Khu công nghiệp Việt Nam (IIP VIETNAM).

Điểm sáng giữa thị trường trầm lắng

PV: Nhìn lại bức tranh thị trường bất động sản công nghiệp năm 2022, ông có đánh giá gì?

Ông Đoàn Duy Hưng: Nhìn về tổng thể, trong năm 2022 thị trường bất động sản công nghiệp đang có sự phát triển rất tốt, giữ đà tăng trưởng từ những năm 2019 - 2020 - 2021. Mặc dù diễn biến tình hình trên thế giới có phần căng thẳng do ảnh hưởng từ cuộc xung đột giữa hai quốc gia Nga - Ukraina, vấn đề đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu, chiến tranh thương mại Mỹ - Trung… nhưng bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn có sự tăng trưởng và phát triển tương đối khả quan.

Bằng chứng thứ nhất, giá đất công nghiệp vẫn đang tăng lên, tính trung bình trên cả nước tăng khoảng 10 - 20%; thứ hai, giá thuê nhà xưởng cũng có sự tăng lên; thứ ba, tiềm năng thị trường lớn nên Nhà nước đã đưa ra nhiều quyết định chủ trương đầu tư, từ đầu năm đến nay Chính phủ thành lập khoảng 15 - 20 khu công nghiệp trên cả nước.

Tuy nhiên, nguồn cung quỹ đất có sẵn đang khan hiếm. Rất nhiều tỉnh không có quỹ đất sạch để cho nhà đầu tư vào thuê, tại miền Bắc ví dụ như các tỉnh: Vĩnh Phúc, Bắc Ninh, Hưng Yên, Bắc Giang… các nhà đầu tư tìm đến nhiều nên để có quỹ đất sạch, công tác chuẩn bị của chủ đầu tư hạ tầng mất thời gian đến vài năm, hiện giờ nhu cầu nhiều nên không có đủ quỹ đất để đáp ứng.  

PV: Ông có thể phân tích rõ hơn những yếu tố đang thúc đẩy sự phát triển của phân khúc bất động sản công nghiệp Việt Nam?

Ông Đoàn Duy Hưng: Việt Nam được đánh giá là điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư nước ngoài nhờ những lợi thế:

Một là, lợi thế về vị trí địa lý, nước ta có vị trí địa lý chiến lược nằm trên các cung đường giao thương quốc tế về đường biển. Dải đất hình chữ S phần lớn bám biển. Bờ biển Việt Nam dài trên 3.260km trải dài từ Bắc xuống Nam, có nhiều cảng quốc tế, cảng nước sâu như: Hải Phòng, Đà Nẵng, Quy Nhơn, Sài Gòn, Bà Rịa - Vũng Tàu, tới đây có thêm cảng Nghi Sơn, cảng Vũng Áng. Vì có vị trí địa chiến lược nên việc đi lại giữa các nhà máy, từ các nhà máy ra các cảng có được khoảng cách gần, tối ưu phí vận chuyển.

Hai là, từ năm 1975 đến nay, nước ta có nền chính trị ổn định, không có bạo động, không có chiến tranh, là điểm đến an toàn và ổn định cho nhà đầu tư. Sau gần 50 năm hòa bình và phát triển, Việt Nam đã trở thành một trong những điểm đến đầu tư tin cậy của nhiều quốc gia do sự ổn định và nhất quán về chính trị. Một trong những yếu tố quan trọng nhất để các doanh nghiệp FDI lựa chọn đầu tư vào Việt Nam là vấn đề an ninh.

Ba là, lợi thế về lực lao động trẻ, năng động, chất lượng nguồn nhân lực ngày càng nâng cao. Nước ta có nguồn lao động dồi dào, cùng với đó chính sách về nhân lực đang đi theo hướng phục vụ thị trường, đào tạo thực tiễn, tay nghề người lao động ngày càng được đầu tư bài bản hơn. Trong phát triển công nghiệp, lực lượng lao động là yếu tố đóng vai trò quan trọng. Nước ta chuẩn bị đạt con số 100 triệu dân, đứng thứ 15 trên thế giới. Tỷ lệ dân số từ 15 đến 65 tuổi chiếm khoảng 70% và khoảng một nửa dân số dưới tuổi 30. Bên cạnh đó, lợi thế về sự đồng điệu trong văn hoá người lao động là một điểm cộng của Việt Nam so với các nước khác. Nước ta dân tộc Kinh chiếm đại đa số, không có sự bất đồng ngôn ngữ văn hoá trong điều hành doanh nghiệp.

Thu nhập bình quân của người lao động tại nước ta thấp do đang trên đà phát triển, dẫn đến chi phí lao động cho một đầu người hiện nay thấp hơn so với các nước đang cạnh tranh trên khu vực. Bởi, chi phí nhân công là một chi phí cấu thành rất quan trọng, đặc biệt là những ngành cần nhiều lực lượng lao động.

Thứ tư là, nước ta có tốc độ tăng trưởng kinh tế ổn định. Mặc dù trong thời gian vừa qua đại dịch Covid-19 đã gây ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế thế giới, nhiều nước không giữ được tốc độ phát triển hoặc thậm chí phát triển âm, nhưng nước ta vẫn giữ được tốc độ tăng trưởng đều. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, tăng trưởng GDP năm 2019 là một trong những điểm sáng với mức tăng trưởng 7,02% - mức tăng trưởng vượt mục tiêu Quốc hội đề ra là chỉ từ 6,6 - 6,8%; năm 2020 tốc độ tăng GDP ước tính đạt 2,91%; năm 2021 ước tính GDP tăng 2,58%; 9 tháng đầu năm 2022 tăng trưởng GDP đạt 13,67%, những khu vực kinh tế chủ chốt như công nghiệp và xây dựng tăng 9,44%; khu vực dịch vụ tăng 10,57% - đây là những khu vực bị ảnh hưởng nhiều bởi dịch bệnh nhưng đã bật dậy mạnh mẽ, điều này cho thấy sự tăng trưởng khá đồng đều và toàn diện của kinh tế Việt Nam.

Năm là, lợi thế đến từ các chính sách của Chính phủ. Nhà nước xác định công nghiệp là trọng tâm, từ đó các cách thức điều hành của Chính phủ đều tập trung phục vụ thu hút đầu tư. Việt Nam trở thành điểm đến do có chính sách ngoại giao ổn định về chính trị, đảm bảo nguồn kinh tế đầu tư. Sự ưu Việt trong chính sách ngoại giao, quốc gia nào cũng là bạn, quốc gia nào cũng là đối tác.

Việt Nam được coi là cái nôi của các hiệp định, nhiều hiệp định song phương và đa phương tích cực đã được ký kết, điển hình Hiệp định EVFTA giúp Việt Nam thu hút tốt hơn nhà đầu tư từ châu Âu. Đó là nền tảng cho chiến lược phát triển quan trọng trong giai đoạn tới để biến Việt Nam trở thành một trung tâm sản xuất, thương mại quốc tế và một mắt xích quan trọng trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Cùng với đó, Bộ Ngoại giao và các đại sứ quán có vai trò rất lớn trong việc đẩy mạnh thu hút đầu tư, chính sách đi tiếp cận các nhà đầu tư luôn được chú trọng. Nhiều cộng đồng các nhà đầu tư đã được hình thành, ví dụ cộng đồng Đài Loan, cộng đồng Hàn Quốc, cộng đồng Trung Quốc… tiếng nói của các nhà đầu tư đã bước chân vào thị trường Việt Nam tạo được hiệu ứng thu hút rất mạnh.

Những chính sách kích cầu du lịch đang được đưa ra, nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh, cho thuê và hoàn thiện thủ tục đầu tư. Hơn nữa, nhà đầu tư nước ngoài còn hưởng lợi bởi chính sách đưa thuế thu nhập doanh nghiệp về 0% trong 2 năm đầu hoạt động, và giảm 50% trong 4 năm tiếp theo. Đồng thời, Chính phủ tiếp tục giúp doanh nghiệp thu hút người lao động nhờ một số Nghị định hỗ trợ công nhân sở hữu nhà ở xã hội trong khu công nghiệp, tận dụng hiệu quả ưu thế vốn có về lực lượng lao động dồi dào.

Sáu là, giá đất thấp. Giá bất động sản công nghiệp tại Việt Nam được đánh giá vẫn còn tương đối thấp so với các nước trong khu vực. Hiện nay tại miền Bắc (ngoại trừ Thủ đô Hà Nội), giá đất khoảng 100 - 170$/m² trong một chu kỳ thuê công nghiệp Việt Nam 50 năm. Giá đất này chỉ bằng 1/2, 1/3 so với một số nước đã có nền công nghiệp phát triển.

Bảy là, môi trường đầu tư tại nước ta được cải thiện đáng kể, xếp hạng chỉ số tín nhiệm ngày càng tăng lên. Theo thống kê chung, hiệu quả đầu tư nước ngoài tại Việt Nam rất cao, từ đó tạo tiền đề để mở rộng, thu hút đầu tư mới.

Các thủ tục rõ ràng, có sự công khai hoá, minh bạch hoá. Các chính sách khuyến khích, ưu đãi đầu tư được chú trọng. Ví dụ với chính sách miễn thuế, với các khu công nghiệp bình thường được miễn 2 năm đầu suất thuế doanh nghiệp, giảm 50% cho 4 năm tiếp theo. Các khu kinh tế miễn 4 năm đầu, giảm 50% trong 9 năm tiếp theo. Có thể nói, chính sách của chúng ta đang tăng tốt so với mặt bằng chung của thế giới. Trong những năm trở lại đây quy mô nền kinh tế ngày càng to hơn, GDP lớn, mức tiêu thụ, đời sống người dân được đẩy mạnh lên.

Một yếu tố khác góp phần tạo ra môi trường đầu tư an toàn còn đến từ sự ổn định tỷ giá VND/USD so với tỷ giá ở một số nước trong vùng như: Indonesia, Thái Lan, Ấn Độ và Malaysia.

Tám là, hạ tầng được cải thiện, những ưu thế về cơ sở hạ tầng và giao thông là yếu tố quan trọng góp phần thu hút các nhà đầu tư. Các tuyến cao tốc, cảng biển phát triển. Hạ tầng là động lực phát triển của nền công nghiệp. Khi các tuyến cao tốc thông, chi phí và thời gian đi lại được rút ngắn, hiệu quả được nâng cao.

Chín là, bất động sản phụ trợ khu công nghiệp đang trên đà phát triển. Các công trình nhà ở trong một khu công nghiệp, các công trình tiện ích như trường học, bệnh viện… nhằm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt thiết yếu của đông đảo người lao động trong khu công nghiệp ngày càng được chú trọng xây dựng.

Thay đổi tư duy, sẵn sàng bứt phá

PV: Sự phát triển như hiện tại của thị trường bất động sản công nghiệp liệu có đang tỷ lệ thuận với chất lượng nguồn cung? Để hướng tới sự phát triển bền vững, theo ông, cần có những giải pháp như thế nào? 

Ông Đoàn Duy Hưng: Trong cuộc đua thu hút đầu tư bất động sản khu công nghiệp, chúng ta cần nhanh chóng để chớp lấy thời cơ nhưng cũng phải phát triển có định hướng. Theo đó, bất động sản công nghiệp Việt Nam cần có sự biến đổi mạnh về chất, hướng tới sự phát triển bền vững, công nghiệp công nghệ cao, công nghiệp xanh... cần có chiến lược dài hạn, triển khai đồng bộ hàng loạt các giải pháp và thống nhất cách làm từ Trung ương tới địa phương.

Các địa phương, các doanh nghiệp cần nhanh chóng thay đổi tư duy và có những sự chuẩn bị tốt hơn mới có thể sẵn sàng “đón đại bàng về làm tổ”.

Thứ nhất, đẩy mạnh chính sách, định hướng của Nhà nước, tiếp tục duy trì tập trung đầu tư công nghiệp, đẩy mạnh đầu tư hạ tầng tổng thể, cao tốc kết nối các vùng miền, đầu tư cảng biển, sân bay.

Thứ hai, cần có sự liên kết hơn trong quy hoạch tránh sự rời rạc. Định hướng quy hoạch theo hướng tổ hợp công nghiệp, đô thị dịch vụ, logistics. Chú trọng các chính sách khuyến khích ưu đãi thu hút chủ đầu tư, chủ đầu tư hạ tầng, nhà đầu tư “đại bàng”.

Thứ ba, lựa chọn nhà đầu tư phù hợp với thực trạng của từng địa phương để đảm bảo tài nguyên đất đai và tạo động lực phát triển, tạo cơ hội cho những nhà đầu tư chưa phát triển và đang phát triển. Khác với chủ đầu tư bất động sản nói chung, chủ đầu tư dự án xây dựng hạ tầng khu công nghiệp có sự đặc thù hơn vì liên quan đến thu hút đầu tư FDI, do đó với các khu công nghiệp có vị trí thuận lợi trong việc thu hút đầu tư thì ngoài các tiêu chí chung, cần có tiêu chí cam kết về thu hút đầu tư vào dự án trong việc lựa chọn chủ đầu tư. Với các chủ đầu tư hạ tầng thu hút đầu tư chậm, có thể cắt bớt một phần diện tích đã giao và giao cho chủ đầu tư khác có khả năng và cam kết thu hút đầu tư tốt hơn. Với các dự án khu công nghiệp trọng điểm, cần có chính sách khuyến khích các tỉnh, thành phố thực hiện giải phóng mặt bằng nhanh, tạo quỹ đất sạch để đấu giá nhằm lựa chọn được các nhà đầu tư có đủ năng lực, kinh nghiệm và tiềm lực tài chính ở cả trong và ngoài nước.

Thứ tư, điều chỉnh quy hoạch các khu công nghiệp. Nghiên cứu, rà soát lại quy hoạch các khu công nghiệp đã có, tiến hành điều chỉnh các khu công nghiệp khó có khả năng thu hút đầu tư theo hướng thay đổi vị trí, thay đổi quy mô, thay đổi ngành nghề để thu hút đầu tư thuận lợi hơn hoặc loại bỏ khu công nghiệp ra khỏi quy hoạch các khu công nghiệp Việt Nam để phù hợp với định hướng phát triển của tỉnh, thành phố và cả nước.

Thứ năm, các địa phương nên có cơ chế để thường xuyên cập nhật tình hình phát triển khu công nghiệp, chính sách phát triển, cách làm hay… để cùng nhau đi lên, tạo thành hệ thống đồng bộ. Cơ chế này cũng sẽ giúp các địa phương giải quyết các vấn đề phát sinh một cách hiệu quả hơn, tận dụng tốt ưu thế của từng tỉnh thành, tạo sự hài hòa trong quá trình phát triển liên vùng, đóng góp tích cực vào chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của cả nước. Bởi lẽ việc liên kết giữa các khu công nghiệp với nhau cũng hết sức quan trọng để phát triển chuỗi sản xuất hàng hóa, logistics. Từ đó, nâng cao tính cạnh tranh của sản phẩm, hạ giá thành sản xuất, nâng cao sự bền vững của cả nền công nghiệp.
PV: Cùng những lợi thế sẵn có và định hướng tập trung phát triển bền vững, ông kỳ vọng thị trường bất động sản công nghiệp sẽ phát triển như thế nào trong năm 2023?

Ông Đoàn Duy Hưng: Mặc dù có những diễn biến trên thế giới chúng ta khó có thể lường trước được, nhưng với chính sách ngoại giao và hướng đi của Chính phủ, tôi cho rằng bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ.

Dư địa phát triển công nghiệp của nước ta còn rất nhiều. Trong tương lai khi có thêm nhiều tuyến đường cao tốc được hình thành và đi vào hoạt động, nhiều bến cảng thu hút nhiều hãng tàu, cộng thêm nhiều sân bay được xây dựng sẽ đẩy mạnh hoạt động giao thương. Cùng với các lợi thế như: Tốc độ tăng trưởng kinh tế ổn định, dân số đông, chính trị ổn định… tôi dự báo tốc độ phát triển trung bình của thị trường bất động sản công nghiệp trong vòng những năm tiếp theo đạt 10% trở lên.

Có thể nói, đầu tư bất động sản công nghiệp trên phương diện là chủ đầu tư hạ tầng, công nghiệp và khu công nghiệp là một hướng đi rất tốt trong trung hạn và dài hạn. Lý do bởi phân khúc này có pháp lý rõ ràng; là lĩnh vực an toàn bền vững, có đóng góp lớn với kinh tế đất nước nói chung và cho nền kinh tế địa phương nói riêng. Bên cạnh đó, tạo dựng mối quan hệ hợp tác rất lớn cho các chủ đầu tư hạ tầng.

Xét trong năm 2023, giá bất động sản công nghiệp sẽ tăng khoảng 20 - 30%. Lý do quỹ đất sạch còn ít, chi phí đền bù tăng, chi phí vật liệu phục vụ làm hạ tầng tăng cao.

Lượng vốn FDI vào Việt Nam tiếp tục có sự tăng lên. Dự báo thu hút nhiều doanh nghiệp châu Âu sau khi nhiều hiệp định được ký kết. Các nước châu Âu bị ảnh hưởng nhiều bởi các diễn biến chính trị, bởi cuộc xung đột Nga - Ukraina đang đi tìm một nơi an toàn để toạ lạc phát triển, Việt Nam tiếp tục là một điểm đến tối ưu.

Chúng ta cũng đang đứng trước cơ hội đón làn sóng FDI dịch chuyển từ Trung Quốc sang nên cần tận dụng tốt việc này.

Việc dịch chuyển sản xuất khỏi Trung Quốc đã được tiến hành kể từ khi căng thẳng thương mại Mỹ - Trung và giờ dịch bệnh Covid-19 đang tiếp tục thúc đẩy quá trình đó. Lợi thế rất lớn của Việt Nam là kiểm soát tốt dịch bệnh, có vị trí địa lý ngay gần, văn hoá có nét tương đồng về đời sống con người, những điều này là điểm cộng rất lớn cho môi trường đầu tư tại Việt Nam.

Trong bối cảnh mới, đứng trước nhiều cơ hội cũng như thách thức, chúng ta cần có chính sách thu hút nhà đầu tư nước ngoài một cách hợp lý. Đón làn sóng này sẽ tạo cơ hội tốt cho chúng ta trong việc thúc đẩy nền kinh tế hậu Covid-19, tuy nhiên việc thu hút vẫn cần có chọn lọc kỹ càng cho phù hợp với từng địa phương, từng vùng miền.

- Xin cảm ơn những chia sẻ của ông!