Bất động sản bứt phá trên thị trường TPDN: Cơ hội phục hồi đi kèm áp lực

Bất động sản dẫn dắt sự phục hồi phát hành

Theo báo cáo của FiinGroup, tính đến cuối tháng 8/2025, tổng lượng trái phiếu doanh nghiệp đang lưu hành trên thị trường còn khoảng 1,33 triệu tỷ đồng, giảm nhẹ 1,5% so với tháng trước. Đây là lần sụt giảm đầu tiên kể từ tháng 4/2025, khi số trái phiếu mới phát hành ra không đủ bù lại lượng trái phiếu đã đến hạn hoặc được doanh nghiệp mua lại trước hạn.

Tuy nhiên, trong tháng 8, các doanh nghiệp phát hành mới 60.600 tỷ đồng trái phiếu, tăng 33% so với tháng 7. Phần lớn vẫn theo hình thức phát hành riêng lẻ. Nổi bật là nhóm doanh nghiệp phi ngân hàng, đã huy động 26.300 tỷ đồng qua kênh trái phiếu, cao gấp 4 lần so với tháng trước và gấp đôi cùng kỳ năm 2024. Tính chung 8 tháng đầu năm, tổng giá trị phát hành mới của nhóm này đạt 102.000 tỷ đồng, tăng 28% so với cùng kỳ năm ngoái, cho thấy tín hiệu hồi phục rõ rệt.

Bất động sản là lĩnh vực sôi động nhất, với tổng giá trị phát hành 21.600 tỷ đồng trong tháng 8, tăng gấp 11 lần so với tháng trước và gấp 3,7 lần so với cùng kỳ. Đây cũng là mức cao nhất kể từ đầu năm. Đáng chú ý, Vinhomes chiếm phần lớn với hai lô trái phiếu trị giá 15.000 tỷ đồng, lãi suất cố định 11%/năm, có tài sản bảo đảm và mục đích chính là cơ cấu lại nợ. 

Từ đầu năm đến nay, các doanh nghiệp bất động sản đã huy động 62.100 tỷ đồng qua kênh trái phiếu, tăng 32% so với cùng kỳ, chủ yếu đến từ những tên tuổi lớn như VIC với 18.000 tỷ đồng, Vinhomes 15.000 tỷ đồng và Bất động sản TCO 8.000 tỷ đồng.

Ngành xây dựng cũng duy trì hoạt động phát hành tích cực. Công ty Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (CII) đã phát hành ra công chúng lô trái phiếu 2.000 tỷ đồng với kỳ hạn 10 năm.

Cùng với đà phát hành tích cực, tháng 8 cũng chứng kiến làn sóng mua lại trái phiếu trước hạn bùng nổ, đạt 45.800 tỷ đồng, tăng 84% so với tháng 7. Trong đó, bất động sản ghi nhận 7.500 tỷ đồng, gấp 3 lần so với tháng trước. Các doanh nghiệp như Phú Long, Luxury Living, Hoàng Trường chủ động mua lại khối lượng lớn trái phiếu, nhằm giảm áp lực lãi suất và tạo niềm tin cho nhà đầu tư.

Tính từ đầu năm, doanh nghiệp bất động sản đã chi hơn 42.500 tỷ đồng để mua lại trái phiếu, tăng 47% so với cùng kỳ. Điều này phản ánh nỗ lực tái cơ cấu tài chính, song đồng thời cho thấy sức ép về dòng vốn vẫn đè nặng lên vai các doanh nghiệp bất động sản.

Trên thị trường giao dịch thứ cấp, tổng giá trị mua bán trái phiếu doanh nghiệp trong tháng đạt 121.800 tỷ đồng, bình quân 5.800 tỷ đồng mỗi ngày, giảm nhẹ 6,3% so với tháng trước. Tính chung 8 tháng đầu năm, khối lượng giao dịch bình quân mỗi ngày đạt 5.600 tỷ đồng, cao hơn 24% so với cùng kỳ năm ngoái. Các giao dịch chủ yếu tập trung vào trái phiếu ngân hàng và bất động sản, với kỳ hạn ngắn từ 1 đến 3 năm.

Dự kiến trong tháng 10/2025, dòng tiền doanh nghiệp phải thanh toán (gồm cả gốc và lãi) chỉ ở mức 21.700 tỷ đồng, thấp nhất kể từ tháng 6/2025.

Thách thức và cơ hội trong giai đoạn cuối năm

Một điểm đáng chú ý trong báo cáo của FiinGroup, là áp lực đáo hạn dồn vào những tháng cuối năm. Trong tháng 10/2025, các doanh nghiệp phi ngân hàng sẽ phải thanh toán khoảng 12.600 tỷ đồng trái phiếu đến hạn, tăng 32% so với tháng 9.

Phần lớn nghĩa vụ này vẫn tập trung ở lĩnh vực bất động sản, chiếm tới hơn một nửa, với khoảng 6.800 tỷ đồng trái phiếu đến hạn trong tháng 10, giảm 22% so với tháng 9. Những cái tên phải trả nợ lớn như Phát triển Phú Mỹ Hưng 1.900 tỷ đồng và Đầu tư - Phát triển Bất động sản Thế Kỷ 650 tỷ đồng. Sau khi giảm trong tháng 10 và 11, áp lực sẽ tăng trở lại vào tháng 12, với gần 11.900 tỷ đồng trái phiếu bất động sản đến hạn, thuộc về các doanh nghiệp như:  Bất động sản TCO,  Newco JSC và Phú Thọ Land...

Ngoài bất động sản, tháng 10 cũng ghi nhận hơn 2.200 tỷ đồng trái phiếu đến hạn ở ngành tiện ích và gần 1.900 tỷ đồng ở nhóm dịch vụ tài chính. Tính chung 4 tháng cuối năm 2025, tổng dòng tiền gốc phải trả của khối doanh nghiệp ngoài ngân hàng ước đạt khoảng 48.000 tỷ đồng, trong đó bất động sản chiếm gần 63%.

Bước sang năm 2026, áp lực này không giảm mà còn gia tăng. Trong nửa đầu năm, khối phi ngân hàng có khoảng 81.500 tỷ đồng trái phiếu đến hạn, trong đó riêng bất động sản chiếm tới 71%, tương đương gần 58.000 tỷ đồng.

Những con số này đặt ra thách thức không nhỏ. Việc phát hành mới có thể giúp doanh nghiệp xoay vòng vốn, nhưng nếu thiếu sự hỗ trợ từ khung pháp lý và niềm tin thị trường, rủi ro thanh khoản có thể tái hiện.

Thực tế cho thấy, thị trường trái phiếu bất động sản đang bước vào giai đoạn hồi phục, với sự dẫn dắt của các doanh nghiệp lớn. Đây là cơ hội để khơi thông vốn cho các dự án đang dang dở, đồng thời tạo cú hích tâm lý cho toàn thị trường.

Tuy nhiên, cơ hội này đi kèm với không ít thách thức. Lãi suất phát hành trái phiếu bất động sản vẫn ở mức cao, 9 - 11%/năm, cho thấy rủi ro tín dụng còn lớn. Các doanh nghiệp nhỏ gần như khó tiếp cận kênh huy động này, trong khi thị trường vẫn tồn tại rủi ro nợ xấu. Riêng trong tháng 8, đã có 17 mã trái phiếu của 14 tổ chức phát hành bị chậm thanh toán gốc và lãi, theo số liệu từ FiinGroup.

Từ những diễn biến trên, có thể thấy thị trường trái phiếu bất động sản vẫn đang đi giữa cơ hội và rủi ro. Để biến sự bứt phá thành đà phục hồi bền vững, cần những bước đi căn cơ về chính sách.

FiinGroup khuyến nghị, cần hoàn thiện cơ chế tái cơ cấu nợ, cho phép kéo dài kỳ hạn hoặc thay đổi phương thức thanh toán, giảm áp lực đáo hạn cho doanh nghiệp. Song song với đó, khung pháp lý cho phát hành riêng lẻ và công bố thông tin phải được siết chặt, nhằm bảo vệ nhà đầu tư và minh bạch hóa thị trường. Đặc biệt, cần khuyến khích phát hành ra công chúng, mở rộng tệp nhà đầu tư cá nhân, thay vì phụ thuộc vào phát hành riêng lẻ.