Bản tin BĐS 24h: Nhiều bất cập về cơ chế phát triển và quản lý NƠXH

Hà Nội - Sân bay thứ 2 chưa được xây dựng, giới đầu cơ BĐS Ứng Hòa "vỡ mộng"

Mới đây, thông tin từ đại diện Cục Hàng không Việt Nam, cơ quan này đã hoàn tất dự thảo và đưa ra lấy ý kiến quy hoạch tổng thể phát triển hệ thống cảng hàng không, sân bay quốc tế trên cả nước.

Cũng theo đó, Cục Hàng không Việt Nam đề xuất bổ sung vào quy hoạch sân bay thứ hai cho vùng Thủ đô Hà Nội, với quy mô hai đường băng, công suất đạt 50 triệu hành khách/năm. Tuy nhiên, sân bay này chưa được xây dựng trong giai đoạn 2020 -2030 mà thực hiện sau năm 2040.

Liên quan đến vấn đề này, cách đây 2 tháng, khi Sở Quy hoạch - Kiến trúc Hà Nội mới chỉ có kiến nghị thành phố xem xét giao Sở Giao thông Vận tải phối hợp với Tổng công ty Tư vấn thiết kế giao thông vận tải (TEDI) xây dựng dự thảo phương án bố trí sân bay thứ 2 cho Vùng Thủ đô Hà Nội và cân nhắc việc lựa chọn vị trí tại khu vực phía Nam Hà Nội thì nhiều nhiều môi giới BĐS lập tức lợi dụng thông tin đẩy giá đất tại Ứng Hòa tăng cao.

Giám đốc cấp cao CBRE cho rằng, thực tế vị trí đề xuất đều nằm ở các khu vực chưa có sự hình thành thị trường bất động sản một cách rõ rệt. Với các dự án sân bay ở các nước trên thế giới thì thành phố lớn nào cũng có 2 sân bay, khoảng cách 2 tiếng lái xe.

Không những vậy, quy hoạch sân bay thường kéo dài vài chục năm, trong quá trình đó, thị trường sẽ phát triển dần dần. Một dự án sân bay mới không thể phát triển trong nay mai, thị trường bất động sản cũng cần có một thời gian để phát triển hạ tầng, các dự án có quy mô lớn được triển khai...

Trong góc nhìn của ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, việc Hà Nội đề xuất làm sân bay ở Ứng Hòa cũng giống như cách đây một số năm, TP.HCM đề xuất sân bay Long Thành và cũng có hiện tượng giá đất lên xuống, nhiều lần, thậm chí lừa đảo xảy ra trong giao dịch đất ở khu vực Long Thành.

Thực hiện dự án BĐS theo hình thức BT: Sớm lấp lỗ hổng về luật

Trong báo cáo kết quả kiểm toán tổng hợp gửi Quốc hội vào tháng 5 vừa qua, Kiểm toán Nhà nước (KTNN) đã chỉ ra những tồn tại, hạn chế của 29 dự án BT thuộc diện kiểm toán năm 2019. Hầu hết các dự án đều chỉ định nhà đầu tư, có dự án chỉ định nhà đầu tư sau khi triển khai thi công.

Tại Bắc Ninh có 72/83 dự án do nhà đầu tư đề xuất và đưa vào danh mục đầu tư. Tại TP Hồ Chí Minh, mới đây, khi công bố kết quả kiểm toán một số dự án BT tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm cũng xảy ra nhiều thiếu sót trong việc phê duyệt tổng mức đầu tư xây dựng 4 tuyến đường chính trong khu đô thị. 

“Các dự án BT đã thực hiện thời gian qua bộc lộ nhiều hạn chế, vướng mắc như xác định chưa chính xác giá trị công trình BT, giá trị quỹ đất thanh toán gây thất thoát lớn, chưa bảo đảm công khai, minh bạch, cạnh tranh trong lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án. Đồng thời cũng không gắn trách nhiệm của nhà đầu tư trong việc bảo trì dài hạn, hỗ trợ tổ chức, đơn vị vận hành công trình” - Phó Chủ tịch Quốc hội Phùng Quốc Hiển nhìn nhận.

Bộ trưởng Bộ KH&ĐT Nguyễn Chí Dũng cho biết, những dự án theo loại hợp đồng BOT, BT... trong thời gian đầu triển khai đã góp phần tích cực hoàn thiện hệ thống cơ sở hạ tầng giao thông, năng lượng, hạ tầng đô thị, xử lý nước thải, rác thải... kịp thời giải quyết các nhu cầu bức xúc về dịch vụ công của người dân và nhu cầu cấp bách về cơ sở hạ tầng để phát triển kinh tế - xã hội đất nước.

“Thực tiễn cho thấy, việc triển khai còn một số tồn tại, tiềm ẩn rủi ro lãng phí, thất thoát. Các dự án BT thanh toán bằng quỹ đất đã bộc lộ nhiều bất cập, chủ yếu áp dụng chỉ định thầu, bất cập trong công tác giám sát... Bên cạnh đó, công tác xác định giá trị quỹ đất để thanh toán còn nhiều hạn chế, dẫn đến sự chênh lệch lớn giữa giá trị công trình BT và giá trị quỹ đất thanh toán, gây bức xúc trong xã hội...” - Bộ trưởng Nguyễn Chí Dũng cho hay.

Ở khía cạnh khác, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu cho rằng, BT là một trong những phương thức thực hiện chủ trương xã hội hóa đầu tư của Đảng, Nhà nước nhằm huy động nguồn lực khu vực tư nhân tham gia phát triển công trình hạ tầng, dịch vụ, phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng. Công trình BT thực chất là một loại hàng hóa, sản phẩm dịch vụ có giá trị lớn, nhiều công trình lên đến hàng nghìn tỷ đồng, Nhà nước có thể đặt hàng và thanh toán bằng theo phương thức mua sắm tài sản công.

Nhiều bất cập về cơ chế phát triển và quản lý NƠXH

Chính phủ đã ban hành Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (Nghị định 100) về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10/12/2015 và thay thế Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội). Đây là Nghị định hướng dẫn thi hành một số điều khoản về phát triển và quản lý nhà ở xã hội quy định tại Luật Nhà ở 2014, bao gồm 5 Chương và 33 Điều.

Sau 5 năm kể từ khi Nghị định 100 được ban hành, đến nay đã có 1.040 dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp tại khu vực đô thị và công nhân khu công nghiệp. Trên địa bàn cả nước, đã hoàn thành 249 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị, quy mô xây dựng khoảng hơn 104.200 căn, với tổng diện tích hơn 5.210.000m2; đang tiếp tục triển khai 264 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 219.000 căn, tổng diện tích khoảng 10.950.000m2.

Mặc dù pháp luật về nhà ở đã có nhiều cơ chế ưu đãi cho phát triển nhà ở xã hội, tuy nhiên, theo Bộ Xây dựng, kết quả phát triển nhà ở xã hội đạt được còn rất thấp so với nhu cầu (đạt khoảng 41,7% so với mục tiêu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020).

Qua theo dõi việc thực thi pháp luật, tổng hợp ý kiến của các Bộ, ngành, địa phương, các hiệp hội, doanh nghiệp và người dân cho thấy có một số tồn tại, bất cập trong pháp luật về phát triển và quản lý nhà ở xã hội cần phải được sửa đổi, bổ sung.

Tuy nhiên, có một số tồn tại, vướng mắc do các quy định tại Luật Nhà ở 2014 chưa sửa đổi được ngay; đối với một số quy định của Nghị định 100 không còn phù hợp với thực tiễn cần được sửa đổi, bổ sung nhằm đẩy mạnh việc phát triển nhà ở xã hội. Hiện Bộ Xây dựng đang dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.

Theo đó, Dự thảo Nghị định bãi bỏ quy định tại Khoản 1, Điều 5 và Điều 11 về đầu tư xây dựng theo hình thức BT, BOT để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ với quy định của Luật PPP năm 2020. Bởi, Khoản 1 Điều 5, Điều 11 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP quy định về việc chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) và hình thức xây dựng - kinh doanh - chuyển giao (BOT). Tuy nhiên, Điều 4 của Luật PPP năm 2020 quy định áp dụng lĩnh vực đầu tư, quy mô và phân loại dự án PPP đối với các lĩnh vực, nhưng không áp dụng đối với lĩnh vực nhà ở, do đó cần bãi bỏ quy định này.

Nghị định số 100/2015/NĐ-CP (Điểm b, Khoản 1, Điều 7) quy định trường hợp dự án xây dựng nhà ở xã hội liền kề thấp tầng thì phải được Chủ tịch UBND cấp tỉnh chấp thuận. Đối với dự án xây dựng nhà ở xã hội tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì UBND cấp tỉnh phải báo cáo và xin ý kiến HĐND cấp tỉnh trước khi quyết định chủ trương đầu tư. Tuy nhiên, quy định này không phù hợp với Luật Đầu tư 2020 mới ban hành là trình tự, thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án xây dựng nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Nghị định số 25/2020/NĐ-CP của Chính phủ đã có quy định dự án nhà ở xã hội phải tổ chức đấu thầu theo quy định của pháp luật chuyên ngành (Điểm c Khoản 1 Điều 1; Khoản 1, Khoản 3 Điều 16). Theo đó, Bộ chuyên ngành trong phạm vi quản lý của mình ban hành quy định về lựa chọn nhà đầu tư trên cơ sở bảo đảm mục tiêu cạnh tranh, công bằng, minh bạch và hiệu quả kinh tế, trong đó bao gồm nội dung về lập, phê duyệt và công bố danh mục dự án; mẫu hồ sơ đấu thầu và các nội dung khác (nếu có). Do đó, cần thiết phải bổ sung quy định về thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội tại Điều 8 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP.

Đất nền -  kênh đầu tư hấp dẫn đang "nhạy cảm" về giá

Trong bối cảnh thị trường BĐS các thành phố lớn ngày càng khan hiếm nguồn cung do thủ tục rà soát dự án, khó khăn từ dòng vốn tín dụng, giá đất bị đẩy cao và quĩ đất nội đô ngày càng hạn hẹp,… thì xu hướng đầu tư dần chuyển dần sang các vùng ven. Giá đất cũng theo đó mà nhảy múa liên tục.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, hiện tượng các nhà đầu tư xuất hiện tại các vùng nông thôn thời gian gần đây đã làm cho đất đai làng trên xóm dưới sôi động, nhộn nhịp.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, giá đất các vùng ven tăng cũng là theo xu thế đi lên của thị trường, tuy nhiên nếu tăng một cách quá mức, tăng nhiều lần trong thời gian ngắn mà không đi kèm với sự phát triển của hạ tầng tương xứng thì là dấu hiệu của việc đầu cơ, thổi giá.

“Thị trường bất động sản được cho là an toàn khi tốc độ tăng giá hằng năm dao động dưới 10%. Nếu tăng trên 10% tức là đã có dấu hiệu làm giá, tăng giá ảo. Còn tăng giá gấp đôi, gấp ba lần trong 1 năm, chắc chắn là tăng ảo và nhà đầu tư nên cẩn trọng với sự tăng giá bộc phát này”, ông Đính nói.

Giá đất được đẩy lên cao nhanh chóng mặt. Có những nơi vài năm trước ngưỡng giá trong làng chỉ vài trăm nghìn. Nay đã lên đến vài triệu, vài chục triệu đồng/m2. Thậm chí đất vườn, đất ruộng cũng được đẩy lên vài triệu đồng/m2.

Tại Hà Nội, khu vực đang được giới đầu tư lựa chọn nhiều nhất là Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức, Thanh Trì, bởi 4 huyện này đang được quy hoạch lên quận vào năm 2025. Bên cạnh đó, một số khu vực khác cũng “nóng” không kém nhờ ăn theo hạ tầng là Thạch Thất, Hòa Lạc và Ứng Hòa. 

Trong khi đó, tại TP HCM, khu vực quận 2, quận 9 và quận Thủ Đức cũng trở thành “tâm điểm” của thị trường, nhờ sự hình thành TP Thủ Đức, trực thuộc TP HCM. Việc này cũng làm tăng nhiệt ở các địa phương giáp ranh với TP HCM như Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An và Bình Dương.

Liên quan đến vấn đề này, bà Nguyễn Thị Hồng Vân, Phó giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn Tài chính Savills Hà Nội nhận định, đất nền vẫn luôn là một kênh đầu tư hấp dẫn cho các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, khi thị trường đất nền trở nên sôi động, xuất hiện nhiều mức giá khác nhau, các nhà đầu tư cần có căn cứ xác định giá phù hợp và tránh các trường hợp “nhảy giá”.

Chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh nhận định, trong năm 2020, đất nền là một trong những điểm sáng của thị trường. Đặc biệt là ở khu vực vùng ven các đô thị lớn, thời gian qua giá có xu hướng tăng, mức độ quan tâm vẫn rất lớn. Một trong những nguyên nhân là do xu thế dịch chuyển đầu tư từ khu vực trung tâm ra các vùng ven, vệ tinh.

Mặt khác, trong quá trình phát triển chung, khu vực các tỉnh lân cận cũng đã có sự liên kết và phát triển mạnh mẽ hơn, dân cư tập trung nhiều hơn và nhu cầu nhà ở tăng lên. Chính vì thế, tại các địa phương có những quy hoạch phát triển khu dân cư, khu đô thị mới, đất nền trở thành kênh thu hút đầu tư, có giao dịch tốt và tăng giá.

Đất nền tại các khu vực ngoại thành xuất hiện nhiều mức giá khác nhau, nhà đầu tư cần có căn cứ xác định giá phù hợp và tránh các trường hợp “nhảy giá”.

Thị trường BĐS 2021 sẽ có 6 xu hướng phát triển chính

Theo reatimes, về xu hướng bất động sản trong năm 2021, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn nhìn nhận, chung cư được nhiều người tìm kiếm trong 3 năm gần đây và năm 2021, nhu cầu tìm kiếm sẽ tiếp tục gia tăng. Giá chung cư tại Hà Nội tiếp tục đi ngang và ổn định, giá chung cư TP HCM được dự báo sẽ tiếp tục tăng trong năm 2021, mức tăng đạt khoảng 9%.

Về phân khúc nhà riêng, nhà mặt phố, mức độ quan tâm và giá cho thuê nhà riêng và nhà mặt phố sẽ giảm đáng kể. Giá rao bán nhà riêng tại Hà Nội được dự báo sẽ tăng trưởng trong năm 2021, đạt khoảng 5%.

Theo chuyên gia kinh tế TS. Võ Trí Thành cho rằng, thị trường bất động sản năm 2021 sẽ có 6 xu hướng phát triển chính.

Thứ nhất, đó là sự dịch chuyển địa lý, do ách tắc phát triển dự án, nguồn cung tại Hà Nội và TP HCM hạn chế, nên xu hướng dịch chuyển ra các vùng ven là rất rõ.

Thứ hai, chuyển dịch quan tâm tới phân khúc, đó là sự phát triển của bất động sản công nghiệp, còn nhà ở và du lịch sẽ phải mất thêm vài năm nữa để phục hồi.

Thứ ba, xu hướng tiện ích, thông minh, sắp tới sẽ hình thành các đại đô thị với nhiều tổ hợp gắn với tiện ích hiện đại sống xanh.

Thứ tư, xu hướng chuyển dịch hành vi của người tiêu dùng như dịch chuyển khu vực sống, tìm kiếm căn nhà thứ hai.

Thứ năm, xu hướng phát triển bất động sản công nghiệp, nhưng gắn với sự dịch chuyển của lao động.

Thứ sáu, quá trình đô thị hóa diễn ra rất mạnh mẽ, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam mới đạt 36% - còn rất thấp, và mục tiêu của Chính phủ là trên 50%.

TS. Võ Trí Thành nhận định: “Những xu hướng trên sẽ tác động mạnh đến nhu cầu của khách hàng, của thị trường bất động sản và đây chính là dư địa lớn cho thị trường tiếp tục phát triển thời gian tới”.

Vị chuyên gia này cũng cho biết thêm, bất động sản là lĩnh vực đầu tư đầy tiềm năng, nếu nhìn vào nhu cầu nhà ở, nhu cầu bất động sản thương mại dịch vụ, nhu cầu về bất động sản phục vụ cho sản xuất kinh doanh đều rất lớn. Lý do là vì Việt Nam được đánh giá là một đất nước có tiềm năng tăng trưởng tốt, mức thu nhập, đời sống người dân đặc biệt tầng lớp trung

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho hay, đầu tư ngắn hạn thì chắc chắn dù vào thị trường thời điểm nào cũng thiếu bền vững, dễ rủi ro, thất bại theo kiểu “được ăn cả, ngã về không”.

Còn về trung và dài hạn, bất động sản vẫn là kênh đầu tư sinh lời tốt nhất, an toàn nhất và có dư địa lớn nhất. Về yếu tố sinh lời thông qua giá trị, thị trường bất động sản trong suốt nhiều năm qua, chưa có cuộc khủng hoảng nào mà bất động sản giảm giá. Ngược lại, bất động sản vẫn tăng đều, bình quân từ 5 - 7%.

Một số ý kiến khác cũng cho rằng trong bối cảnh hiện nay, thị trường bất động sản sẽ sớm được phục hồi, trong đó bất động sản khu công nghiệp vẫn sẽ là điểm sáng, thu hút nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, để bất động sản khu công nghiệp phát triển lớn mạnh, các nhà đầu tư cần tuyển dụng nguồn lao động có trình độ cao.

Với các nhà đầu tư nước ngoài, để thu hút đối tượng này, các khu kinh tế cần hoàn chỉnh khung pháp lý để phát triển khu công nghiệp, hỗ trợ các dự án khác như khu công nghiệp sinh thái khu công nghiệp hỗ trợ, khu công nghiệp liên kết, mô hình dịch vụ khu công nghiệp và đô thị kết hợp…