Bài học từ đấu giá đất vàng Thủ Thiêm: Tín hiệu tốt để khơi thông nguồn lực đất đai

Phiên đấu giá 4 lô đất tại Khu đô thị Thủ Thiêm đã hoàn thành vào cuối ngày 10/12 với nhiều kết quả bất ngờ. Nếu như ở hai lô đầu tiên, giá trúng thầu tương đương 470 triệu đồng/m² và gần 600 triệu đồng/m² thì đến hai lô sau, giá trúng thầu đã đạt mức hàng tỷ đồng.

Cụ thể, Công ty TNHH thương mại Bình Minh (trụ sở tại Hà Nội) trúng đấu giá lô đất 3 - 9 với giá 5.026 tỷ đồng, tương đương 1 tỷ đồng/m², gấp 7 lần giá khởi điểm. Đặc biệt, lô đất cuối cùng ký hiệu 3 - 12 chính thức thuộc về Công ty TNHH đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt (thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh) sau 70 lần trả giá đã trúng thầu với gần 2,44 tỷ đồng/m², gấp 8,3 lần giá khởi điểm. Lô đất này có mục đích sử dụng đất là đất ở tại đô thị, khu nhà ở chung cư hỗn hợp kết hợp chức năng thương mại - dịch vụ, do Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Kết quả của cuộc đấu giá đất tại đây được xem là tín hiệu tích cực khi ngân sách TP.HCM sắp có nguồn thu lớn lên tới 37.350 tỷ đồng; đồng thời cũng là khởi đầu tốt đẹp để TP.HCM tiếp tục đấu giá những lô đất khác trong thời gian tới, thiết lập một môi trường đấu giá đất lành mạnh, cạnh tranh công bằng, khơi thông hiệu quả nguồn lực đất đai.

NGÂN SÁCH NHÀ NƯỚC "BỘI THU"

Trao đổi với phóng viên Reatimes, luật sư Nguyễn Văn Hậu, Phó Chủ nhiệm Đoàn Luật sư TP.HCM đánh giá, bất cứ cuộc đấu giá đất nào đạt được mức giá cao hơn nhiều lần so với giá khởi điểm thì người hưởng lợi ở đây là Nhà nước.

“Trong câu chuyện đấu giá đất ở Thủ Thiêm cũng vậy. Nếu người trúng đấu giá thực hiện đúng quy định pháp luật, nộp đủ số tiền sử dụng đất lên tới 37.350 tỷ đồng sẽ tạo ra một nguồn thu rất lớn cho ngân sách TP.HCM. Nói cách khác, ngân sách Nhà nước sẽ rất bội thu.

Trong trường hợp khác, nếu người trúng đấu giá không thực hiện đúng quy định của pháp luật về nghĩa vụ tài chính và làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với lô đất trúng đấu giá thì Nhà nước vẫn sẽ hưởng được một khoản tiền đặt trước”, luật sư Nguyễn Văn Hậu nhìn nhận.

Cụ thể, theo vị luật sư, trong việc đấu giá 4 lô đất ở Thủ Thiêm nếu theo quy chế cuộc đấu giá tài sản 4 lô đất được Trung tâm Dịch vụ Đấu giá tài sản TP.HCM ban hành, 5 ngày sau khi đấu giá thành, người đấu giá phải ký hợp đồng mua bán tài sản đó. Sau thời hạn này, nếu người trúng đấu giá không thực hiện việc ký kết hợp đồng mua bán tài sản thì xem như từ chối kết quả đấu giá và mất tiền đặt trước (20% giá khởi điểm lô đất).

Nếu quá thời hạn 180 ngày kể từ khi ban hành thông báo nộp tiền sử dụng đất mà người trúng đấu giá không nộp hoặc nộp không đủ tiền mua tài sản đấu giá thì bị coi là vi phạm hợp đồng. Khi đó, Trung tâm Dịch vụ Đấu giá tài sản TP.HCM sẽ thông báo về việc không nộp đủ tiền mua tài sản đấu giá để Trung tâm Phát triển quỹ đất báo cáo Sở Tài nguyên - Môi trường trình UBND TP.HCM hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá. Theo đó, người trúng đấu giá không nộp hoặc không nộp đủ tiền trúng đấu giá theo quy định thì sẽ không được nhận lại tiền đặt trước. Tiền đặt trước này sẽ được nộp vào ngân sách Nhà nước.

Như vậy, dù người trúng đấu giá thực hiện đúng nghĩa vụ hay không theo quy định của pháp luật thì ngân sách nhà nước vẫn là đối tượng được hưởng lợi nhiều nhiều nhất trong câu chuyện này.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đánh giá, kết quả đấu giá nêu trên là thành công lớn của thành phố khi thu hút được nhiều doanh nghiệp tên tuổi tham dự, không chỉ doanh nghiệp bất động sản TP.HCM mà các tập đoàn lớn ở phía Bắc cũng trúng đấu giá. Số tiền thu được hơn 37.000 tỷ đồng là nguồn thu lớn cho ngân sách TP.HCM trong bối cảnh khó khăn sau đại dịch.

“Kết quả thành công có thể nói gọn trong hai chữ "tuyệt vời". Đó là phiên đấu giá công khai, minh bạch, công bằng và cạnh tranh rất lành mạnh giữa các doanh nghiệp tham gia. Tiền đấu giá sẽ là một nguồn thu ngân sách rất lớn.

Hai lô đất nhỏ thuộc về các nhà đầu tư tại TP.HCM và hai lô lớn thuộc về các doanh nghiệp ở phía Bắc. Điều đó cho thấy các doanh nghiệp Việt Nam đang thống lĩnh thị trường bất động sản trong nước chứ không phải các nhà đầu tư nước ngoài”, ông Châu bày tỏ.

THỊ TRƯỜNG LÀNH MẠNH, KHƠI THÔNG NGUỒN LỰC ĐẤT ĐAI

Theo các chuyên gia, câu chuyện đấu giá đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm vừa qua không chỉ đem lại mặt tích cực về nguồn thu cho ngân sách nhà nước mà hơn hết còn tạo ra nhiều tín hiệu tốt cho việc phát triển thị trường bất động sản hiện nay.

"Đây là lần đầu tiên có một cuộc đấu giá lớn được công khai, minh bạch từ trước, trong và cả sau quá trình đấu giá như vậy. Có thể nói đây là bước tiến mới, một tín hiệu khả quan của công tác quản lý đất đai tại TP.HCM, cho thấy động thái quyết liệt của chính quyền địa phương trong việc thực thi đúng quy định của pháp luật, tăng cường tạo vốn từ đất đai, giao đất theo cơ chế thị trường. Cuộc đấu giá các khu đất công tại Thủ Thiêm sẽ tạo tiền lệ tốt, thúc đẩy việc đấu giá tài sản công trở nên minh bạch và đúng thực chất hơn", chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh cũng nhìn nhận. 

Theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, việc giao đất chỉ định thầu không qua đấu giá hoặc đấu giá nhưng không minh bạch, công khai để có sự móc nối đằng sau đã diễn ra trong một thời gian dài dẫn đến nhiều hậu quả đến bây giờ vẫn còn tồn đọng, chưa giải quyết hết.

"Không chỉ làm thất thoát ngân sách Nhà nước, việc giao đất, chuyển nhượng đất theo cơ chế xin - cho đã tạo ra nhiều tiêu cực, gây bất công bằng trong quá trình tiếp cận đất đai thực hiện dự án của các doanh nghiệp. Và cũng có thể thấy, nhiều cán bộ rơi vào vòng lao lý cũng vì lợi ích nhóm khổng lồ trong công tác giao đất, gây “chảy máu” đất công này.

Việc giao đất chỉ định cũng khiến những doanh nghiệp làm ăn chân chính không có “quan hệ” mất đi cơ hội tiếp cận đất đai một cách lành mạnh. Buộc họ phải tìm mọi cách, có thể là đi đường vòng, mất thêm thời gian, chi phí.

Còn đối với những doanh nghiệp “sân sau”, sử dụng quan hệ hoặc hối lộ để có được khu đất “giá rẻ bèo”, nếu bị thanh tra phanh phui, sẽ rất rủi ro và dường như bị “mắc kẹt” trong dự án đó, nhiều năm không thể triển khai. Như vậy, cũng không khác gì phải mua khu đất với giá cao khi phải gánh các chi phí lãi suất… trong nhiều năm đồng thời lại phải chịu thêm rủi ro, không an toàn về mặt pháp lý. Và nếu họ tìm cách chuyển nhượng lại để kiếm lời thì doanh nghiệp sau cùng mua phải sẽ phải gánh rủi ro lớn", PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh phân tích. 

Cùng quan điểm, luật sư Nguyễn Văn Hậu cũng cho rằng, việc đấu giá đất ở Thủ Thiêm không chỉ đưa ra tiền lệ mức giá đấu cao nhất từ trước tới nay mà còn cho thấy tiền lệ về thời kỳ đấu giá đất được công khai, minh bạch.

“Trước đây, câu chuyện đấu giá đất dường như là câu chuyện hình thức, đấu giá cho có, thậm chí là không thèm tổ chức đấu giá mà thay vào đó là “chỉ định”. Vì vậy rất nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ rất khó để chen chân sở hữu các lô đất “vàng”, môi trường cạnh tranh giữa các doanh nghiệp cũng thiếu tính công bằng, nguồn lực đất đai cũng trở nên ách tắc”, luật sư Hậu nhìn nhận.

Vì vậy, theo luật sư Nguyễn Văn Hậu, khi cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm được tổ chức công khai với nhiều cơ quan chức năng, thông tấn báo chí đang tạo nên một tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản hiện nay. Khi các cuộc đấu giá đất được rõ ràng, minh bạch như cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm sẽ tạo nên một môi trường đáng tin cậy cho các nhà đầu tư nước ngoài. Bởi doanh nghiệp nước ngoài rất coi trọng các vấn đề pháp lý. Khi hành lang pháp lý rõ ràng là lực hút lớn nhất đối với họ.

Còn theo ông Lê Hoàng Châu, cuộc đấu giá diễn ra gay cấn cho thấy niềm tin của các nhà đầu tư vào kinh tế đất nước, kỳ vọng vào tương lai, đặc biệt là vào thị trường bất động sản sẽ tiếp tục phát triển trong thời gian tới và thị trường bất động sản TP.HCM là cực kỳ hấp dẫn. Kết quả đấu giá này cũng sẽ là một tín hiệu và cơ sở để thu hút thêm sự quan tâm và đầu tư của các doanh nghiệp trong nước và nước ngoài.

Ngoài ra, việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đã quy hoạch bài bản có thể giúp TP.HCM đạt được mục tiêu kép - vừa tạo môi trường đầu tư minh bạch vừa bảo đảm tính công bằng, lại có nguồn thu lớn về cho ngân sách, góp phần phục vụ lợi ích cộng đồng tốt hơn. Các nhà phát triển bất động sản cũng có thể cân nhắc chọn lựa phương thức đấu giá để khỏi phải "nặng đầu" lo lắng việc đền bù giải phóng mặt bằng kéo dài năm này sang năm khác.

Phiên đấu giá này cũng là hướng đi mới của TP.HCM để phát triển khu đô thị tại các khu vực như Bình Quới - Thanh Đa, khu tái định cư Thủ Thiêm, các khu chế xuất, khu công nghiệp không còn phù hợp làm nhà máy nữa. Các khu này nên được tiến hành qua đấu thầu rộng rãi, đấu giá công khai thay vì chỉ định cho một vài doanh nghiệp nào đó phát sinh nhiều vấn đề.

"1 TỶ ĐỒNG/M2 CÓ THỂ LÀ CAO SO VỚI HIỆN TẠI NHƯNG TRONG TƯƠNG LAI CHƯA CHẮC ĐÃ CAO"

Bên cạnh những tín hiệu tích cực từ cuộc đấu giá đất Thủ Thiêm, không ít người cũng đặt ra thắc mắc về tiềm lực tài chính của các doanh nghiệp trúng đấu giá.

Liệu trong bối cảnh Covid-19 với nhiều khó khăn bao trùm, “sức khoẻ” của những doanh nghiệp này có đảm bảo để thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất? Và đâu là nguyên do khiến các doanh nghiệp “lao vào” đấu giá với mức giá “trên trời” như vậy?

Nhìn nhận về điều này, luật sư Nguyễn Văn Hậu khẳng định: "Doanh nghiệp lớn, có tiềm lực tài chính vững vàng và tầm nhìn dài, hoàn toàn có thể đưa ra mức giá này. Tuy nhiên, làm thế nào để doanh nghiệp kiếm lời trên mảnh đất nghìn tỷ này thì lại là câu chuyện khác. Lúc đó, đòi hỏi doanh nghiệp phải có những kế hoạch rõ ràng, phương án đầu tư hợp lý và tiết kiệm tối đa chi phí đầu vào. 

Còn ông Lê Hoàng Châu cho hay, theo quy định, doanh nghiệp trúng thầu sẽ phải triển khai dự án trong vòng 24 tháng và gia hạn thêm 24 tháng nữa. Vì vậy, nhà đầu tư hoàn toàn có thể nhìn vào thị trường của tương lai của hai năm hoặc bốn năm sau để tính toán.

“Các đơn vị trúng đấu giá đều là những nhà đầu tư tầm cỡ, họ nhìn vào triển vọng của nền kinh tế trong tương lai mới quyết định ra giá. Mức giá 400 - 500 triệu đồng/m2, thậm chí lên đến 1 tỷ đồng/m2 có thể là cao so với hiện tại nhưng trong tương lai chưa chắc đã cao”, ông Châu nhìn nhận.

Chuyên gia kinh tế, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh khẳng định, quy định pháp luật về đấu giá tài sản công đã có, nếu chính quyền và các nhà đầu tư thực hiện đúng chuẩn ngay từ đầu thì sẽ có lợi cho cả ngân sách và cho cả nhà đầu tư, khi có thể đẩy nhanh tiến độ dự án, quay vòng vốn nhanh mà không phải nơm nớp lo sợ khi nào sẽ bị thanh tra “sờ gáy”. Điều này cũng tạo ra cơ chế lành mạnh trên thị trường, ai trả giá cao, người đó thắng. Doanh nghiệp sẽ phải tính toán mức lợi nhuận để đưa ra mức giá phù hợp.

"Việc đấu giá nếu đảm bảo công khai, minh bạch thì rõ ràng, các khu đất công sẽ luôn được bán với giá cao nhất. Còn doanh nghiệp làm gì để tạo được lợi nhuận là chuyện của doanh nghiệp, chuyện của thị trường. Tất nhiên, nếu giá đất sau đấu giá quá cao ở mức không thể tưởng tượng được thì cũng cần phải xem xét lại quy trình đấu giá xem có sai sót gì đằng sau không. Còn nếu nhà đầu tư vẫn nộp đủ số tiền đã đấu giá để có được khu đất thì đó hoàn toàn là chuyện bình thường của thị trường", ông Thịnh nói.