4 xu hướng định hình thị trường bất động sản KCN trong 2022

Trong báo cáo cập nhật ngành bất động sản khu công nghiệp vừa công bố, CTCP Chứng khoán VNDirect kỳ vọng nhóm ngành này sẽ duy trì sức hút với hai động lực kép trong 2022 gồm nhu cầu cao và đẩy mạnh mở rộng nguồn cung mới. Cụ thể hơn, giá thuê đất khu công nghiệp dự báo sẽ tiếp đà tăng từ 6 - 10% so với cùng kỳ trong 2021 ở cả phía Nam và phía Bắc, trong bối cảnh nhu cầu cao trong khi nguồn cung hạn chế.

Điểm lại thị trường bất động sản khu công nghiệp 2021

Nhìn lại bức tranh thị trường năm 2021 có thể thấy bất động sản công nghiệp tại 2 miền Nam, Bắc đều có những biến động mạnh mẽ.

Tại thị trường miền Bắc, nhu cầu vẫn luôn ở mức cao trong cả năm. Theo đó, tổng diện tích đất công nghiệp đã đưa vào hoạt động tại 6 tỉnh/thành phố công nghiệp trọng điểm phía Bắc tăng 5,8% so với cùng kỳ, lên 15.350ha trong 2021, kéo theo diện tích cho thuê tăng 6,0% so với cùng kỳ lên 10.600ha.

Nguồn cung mới chủ yếu đến từ Bắc Ninh và Hải Phòng. Nguồn cầu tiếp tục vượt cung mới với tỷ lệ lấp đầy trung bình tăng 2,0% so với cùng kỳ lên 86,6%. Giá thuê đất tiếp tục tăng trong 2021, với mức tăng trung bình 6 - 8% so với cùng kỳ lên 108 - 110 USD/m2/kỳ thuê. Trong đó, giá thuê tại Hà Nội và Hải Phòng tăng mạnh nhất, khoảng 9% so với cùng kỳ lên khoảng 150 USD/m2/kỳ thuê và 7% so với cùng kỳ lên 108USD/m2/kỳ thuê, nhờ sự thúc đẩy của phát triển cơ sở hạ tầng tại những khu vực này.

Tại miền Nam, giá thuê bất động sản khu công nghiệp tại các thành phố vệ tinh tăng mạnh. Tổng diện tích đất công nghiệp đã đưa vào hoạt động tại 5 tỉnh/thành phố công nghiệp trọng điểm phía Nam tăng 5,2% so với cùng kỳ, đạt 38.400ha trong 2021, kéo theo đó là diện tích cho thuê tăng 4,4% so với cùng kỳ lên 26.000ha.

Nguồn cung mới chủ yếu đến từ Bà Rịa - Vũng Tàu, Đồng Nai và Bình Dương. Nguồn cầu tiếp tục vượt cung mới với tỷ lệ lấp đầy trung bình tăng lên 89,6%. Trong bối cảnh nhu cầu cao và diện tích đất công nghiệp hạn chế, giá thuê đất trung bình tiếp tục tăng 8 - 10% so với cùng kỳ lên 115 - 117 USD/m2/kỳ thuê. Trong đó, giá thuê tại Bà Rịa - Vũng Tàu ghi nhận mức tăng ấn tượng khoảng 15% so với cùng kỳ lên 85 USD/m2/kỳ thuê nhờ thúc đẩy phát triển cơ sở hạ tầng.

Song song với sự tăng trưởng của thị trường bất động sản khu công nghiệp tại các tỉnh thì nhóm doanh nghiệp khu công nghiệp niêm yết cũng đã ghi nhận mức tăng trưởng doanh thu ấn tượng trong năm 2021. Theo đó, nhiều doanh nghiệp khu công nghiệp niêm yết đạt mức tăng trưởng doanh thu ấn tượng hai chữ số trong 2021. 

"Chúng tôi quan sát thấy các công ty khu công nghiệp niêm yết đang tăng tốc mở rộng quỹ đất để nắm bắt cơ hội nhu cầu ngày càng tăng. Xét về diện tích cho thuê tiềm năng giai đoạn 2022 - 2024, Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (GVR) có khả năng dẫn đầu với khoảng 4.000ha diện tích có thể cho thuê đưa vào hoạt động nhờ chuyển đổi diện tích đất cao su thành khu công nghiệp, theo đó là Tổng Công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp - CTCP (BCM) với 2.200ha và Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (KBC) với khoảng 1.700ha", báo cáo nêu.

Triển vọng năm 2022: Bốn xu hướng định hình thị trường bất động sản khu công nghiệp

Thị trường trong năm 2022 được dự báo tích cực với 4 xu hướng cơ bản sẽ tác động và hỗ trợ tới nhóm bất động sản khu công nghiệp.

Câu chuyện đẩy mạnh đầu tư công vào cơ sở hạ tầng 

Quốc hội mới đây đã thông qua gói kích thích kinh tế mới trị giá 347.000 tỷ đồng trong Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội. Đáng chú ý, nguồn vốn thực hiện nhóm giải pháp phát triển kết cấu hạ tầng lên tới 113.850 tỷ đồng, trong đó tập trung vào phát triển 13 dự án giao thông quan trọng (dự kiến chi 103.164 tỷ đồng). Tương tự trong kế hoạch đầu tư công trung hạn giai đoạn 2021 - 2025, phân bổ vốn cho phát triển hạ tầng giao thông tiếp tục được chú trọng với 570.412 tỷ đồng, chiếm 52% tổng vốn đầu tư từ ngân sách Trung ương.

Theo Bộ Giao thông vận tải, Chính phủ đang đặt mục tiêu cả nước sẽ sở hữu 3.000km cao tốc đến cuối năm 2025 (từ mức 1.163km cao tốc hiện nay). Do đó, các gói đầu tư công sắp tới sẽ tập trung giải ngân vào hàng loạt cao tốc, trọng tâm là tuyến cao tốc Bắc - Nam.

Do đó, nhóm nghiên cứu tin rằng giải ngân vốn đầu tư công năm 2022 sẽ tăng 20 - 30% so với giải ngân thực tế năm 2021 nhờ các yếu tố: Một là nguồn vốn bổ sung phát triển kết cấu hạ tầng từ gói kích thích kinh tế mới được thông qua; Hai là nút thắt thiếu đá xây dựng và đất đắp đã được giải quyết khi Chính phủ cấp phép khai thác cho các mỏ mới; Ba là giá vật liệu xây dựng như sắt thép, xi măng, đá xây dựng được dự báo sẽ giảm trong năm tới; Thứ tư là thực tế giải ngân vốn đầu tư công năm 2021 ở mức thấp, chỉ đạt 85% kế hoạch cả năm; và thứ năm là nhiều dự án hạ tầng giao thông trọng điểm đã hoàn thành công tác chuẩn bị, giải phóng mặt bằng và sẽ bắt đầu thi công các hạng mục chính vào năm sau. Chính phủ cũng cho biết sẽ tập trung đẩy nhanh tiến độ các dự án hạ tầng lớn trong năm 2022 như sân bay Long Thành, cao tốc Bắc - Nam.

Mở rộng sản xuất được thúc đẩy bởi cả doanh nghiệp FDI và doanh nghiệp trong nước

Xu hướng thứ hai tác động tới sự vận động của bất động sản công nghiệp là sự phục hồi mạnh mẽ của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam trong năm 2022. Theo đó, Việt Nam có kế hoạch nối lại các chuyến bay thương mại quốc tế từ đầu năm 2022, điều này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư và chuyên gia quay trở lại Việt Nam và thúc đẩy đầu tư trong năm tới. Song song đó, Việt Nam vẫn là một địa điểm hấp dẫn đối với các công ty nước ngoài trong chiến lược đa dạng hóa "Trung Quốc + 1" do các lợi thế như giá nhân công cạnh tranh và dân số lớn. Cuối cùng nhưng không kém phần quan trọng là Việt Nam đã ký kết các hiệp định thương mại tự do (FTA) rất tiến bộ với các đối tác lớn trên thế giới như CPTPP, EVFTA, RCEP... Do đó, các nhà đầu tư vào Việt Nam sẽ được hưởng những ưu đãi lớn về thuế khi xuất khẩu sản phẩm sang các nước đã có FTA với Việt Nam.

Thương mại điện tử bùng nổ, yêu cầu hàng tồn kho tăng và đa dạng hóa chuỗi cung ứng 

Theo Bộ Công Thương, doanh thu từ thương mại điện tử của Việt Nam đang bùng nổ, với tốc độ tăng trưởng kép ước tính đạt 44,9% lên 52 tỷ USD trong giai đoạn 2020 - 2025. Theo CBRE Châu Á, doanh thu từ thương mại điện tử đạt khoảng 25 - 27 tỷ USD ước tính sẽ yêu cầu thêm khoảng 350.000m2 diện tích kho mới, tương đương với yêu cầu hơn 700.000m2 kho bãi trong năm 2025 cho Việt Nam.

Bên cạnh đó, thông tin từ CBRE Econometric Advisors cho thấy, nhu cầu hàng hóa mạnh mẽ và sự gián đoạn chuỗi cung ứng cũng làm tăng nhu cầu về diện tích nhà kho để dự trữ hàng hóa và giảm thiểu gián đoạn trong tương lai. Ngoài ra, chi phí vận tải tăng cao hơn nhiều so với chi phí kho bãi, chi phí vận tải chiếm 45 - 70% tổng chi phí chuỗi cung ứng, trong khi chi phí tài sản cố định (bao gồm cả bất động sản) chỉ chiếm 3 - 6%.

Trên cơ sở đó, nhóm nghiên cứu VNDirect tin rằng kho bãi có vị trí gần các đầu mối giao thông chính như các sân bay và bến cảng có mạng lưới kết nối giao thông tốt sẽ được săn đón mạnh mẽ. "Chúng tôi cho rằng các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất tại Bà Rịa - Vũng Tàu, Hải Phòng như CTCP Sonadezi Châu Đức (SZC), Tổng công ty IDICO - CTCP (IDC), Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc - CTCP (KBC) sẽ được hưởng nhiều lợi thế nhất", báo cáo nhấn mạnh.

Đẩy mạnh mở rộng nguồn cung mới tại Đồng bằng sông Hồng, Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung

Nguồn cung đất khu công nghiệp Việt Nam dự kiến tăng 44.760ha trong giai đoạn 2022 - 2025 để đáp ứng nhu cầu thuê đất khu công nghiệp đang ngày càng mạnh mẽ tại Việt Nam, trong đó sẽ đẩy mạnh mở rộng nguồn cung mới tại Đồng bằng sông Hồng và Bắc Trung Bộ và Duyên hải miền Trung.

Bên cạnh đó, VNDirect tin rằng nhà kho và nhà xưởng xây sẵn sẽ tiếp tục thu hút trong năm 2022 với việc hàng loạt các chủ đầu tư cả trong nước và nước ngoài đang tìm kiếm cơ hội gia nhập vào thị trường này.

Cụ thể, theo dự báo của CBRE, tăng trưởng kép của nguồn cung mới nhà kho/nhà xưởng xây sẵn lần lượt là 22%/14% ở phía Nam và 46%/10% tại phía Bắc trong giai đoạn 2021 - 2023./.