2 nội dung rất “lạ” hạn chế quyền của chủ đầu tư ngay trên Sổ đỏ?

Cụ thể là, khi cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số (Sổ đỏ) đối với đất Dự án xây dựng nhà ở thương mại đều thêm 2 nội dung được cho là rất “lạ” tại Mục “Ghi chú” như sau:

Nội dung 1: “Khi thực hiện một trong các quyền của người sử dụng đất thì Công ty không được phép huy động vốn, ký hợp đồng mua bán nhà và tài sản khác hình thành trong tương lai gắn liền với đất cho người khác”.

Nội dung 2: “Khi công ty huy động vốn, bán nhà dưới bất kỳ hình thức nào (kể từ căn hộ thứ nhất) thì Công ty phải nộp lại Giấy chứng nhận này để đăng ký biến động tại Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội theo quy định”.

Sở dĩ hai nội dung trên được đánh giá là “lạ” vì hai nội dung trên không phù hợp với hướng dẫn ghi mục “Ghi chú” tại Điều 11 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Ảnh minh họa.

Thực tế, có trường hợp khách hàng mua nhà sau khi đọc được nội dung trên thì giật mình băn khoăn, không dám tiếp tục giao dịch với chủ đầu tư vì khăng khăng cho rằng chủ đầu tư bị cấm bán nhà ở hình thành trong tương lai trong mọi trường hợp.

Chủ đầu tư, mặc dù có uy tín rất lớn trên thị trường cũng không biết giải thích thế nào vì theo câu chữ của nội dung ghi chú thì khách hàng hiểu không sai.

Có chủ đầu tư đang rục rịch chuẩn bị “bung hàng” còn lo ngại sẽ không được Sở Xây dựng Hà Nội xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai vì nội dung ghi chú “lạ” nêu trên.

Chưa biết được thực hư thế nào, nhưng trước mắt việc bán hàng của một số Chủ đầu tư bị ách lại, dù họ không thế chấp dự án. Với nội dung ghi chú đánh đồng cho tất cả các dự án như trên, khách hàng và thị trường không thể phân biệt được đâu là dự án “sạch”, đâu là dự án “cắm” ngân hàng.

Vì vậy, nhiều chủ đầu tư và giới môi giới bán hàng đang lo lắng thị trường bất động sản Hà Nội sẽ bị tác động xấu trong thời gian tới bởi vấn đề này.

Một số luật sư thì đánh giá ghi chú trên là trái pháp luật, vì đã hạn chế quyền tự do thỏa thuận của bên mua và bên bán theo nguyên tắc thuận mua vừa bán.

Chưa nói đến các dự án không thế chấp, giả sử dự án đã thế chấp thì vẫn có thể được bán nhà ở hình thành trong tương lai nếu bên mua nhà ở và bên nhận thế chấp đồng ý.

Điều này thể hiện qua các quy định tại Khoản 4 Điều 349, Khoản 4 Điều 718 Bộ luật dân sự, Khoản 1 Điều 147 Luật nhà ở, Điểm b Khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, Điểm c Khoản 2 Điều 6 Thông tư số 26/2015/TT-NHNN của Ngân hàng nhà nước hướng dẫn trình tự, thủ tục thế chấp và giải chấp tài sản là dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhà ở hình thành trong tương lai.

Giấy Chứng nhận quyền sử dụng quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số (Sổ đỏ) đối với đất Dự án xây dựng nhà ở thương mại được thêm 2 nội dung được cho là rất “lạ”?!

Luật kinh doanh bất động sản và Luật nhà ở hiện hành khuyến khích nhưng không bắt buộc Chủ đầu tư phải có sổ đỏ trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai.

Vì có sổ đỏ sẽ là bằng chứng cao nhất chứng minh được chủ đầu tư đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về đất. Vì vậy, có chủ đầu tư đánh giá cách ghi chú nội dung như Sở Tài nguyên mà môi trường Hà Nội là không công bằng khi chủ đầu tư được cấp sổ đỏ bị hạn chế còn chủ đầu tư chưa được cấp sổ đỏ thì vẫn được bán theo luật.

Như vậy, sẽ khuyến khích chủ đầu tư không làm sổ đỏ và gián tiếp làm giảm tính minh bạch của thị trường nhà ở hình thành trong tương lai tại Hà Nội.

Liên quan đến vấn đề điều chỉnh biến động trên sổ đỏ, Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội yêu cầu Chủ đầu tư đăng ký biến động ngay sau khi bán nhà, huy động vốn thông qua ghi chú “lạ” tại Sổ đỏ (xem Nội dung 2 nêu trên).

Tuy nhiên, về nguyên tắc khi quyền sở hữu nhà ở chưa chuyển giao từ Chủ đầu tư sang người mua thì không có cơ sở để đăng ký biến động.

Điều này thể hiện tại Điểm d Khoản 2 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định chỉ khi nào nhà nước tiến hành cấp Sổ đỏ cho người mua nhà thì mới phải đăng ký biến động trên Sổ đỏ đã cấp trước đó cho Chủ đầu tư:“Khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua căn hộ thì Giấy chứng nhận đã cấp cho chủ đầu tư quy định tại Khoản 2 Điều này phải được chỉnh lý biến động để chuyển sang hình thức sử dụng đất chung đối với phần diện tích đất quy định tại Điểm a Khoản này”.

Vì vậy, thiết nghĩ cần xóa 2 nội dung tại mục Ghi chú trên Sổ đỏ để phù hợp với quy định của pháp luật, tạo điều kiện tháo gỡ vướng mắc cho các chủ đầu tư có trách nhiệm yên tâm đầu tư xây dựng dự án./.