0% chi phí phát sinh cũng làm được Công trình Xanh

- Chào chị, khái niệm Công trình Xanh(CTX) đã dần trở nên quen thuộc hơn trong thị trường BĐS, là một chuyên gia về CTX, chị đánh giá thế nào về mức độ quan tâm của doanh nghiệp tới hình thức phát triển dự án này trong thời gian gần đây?

Sau thời gian “đóng băng”, hiện thị trường BĐS đã ấm hơn. Thứ nhất, nhiều nhà đầu tư có nhu cầu xây dựng hơn, các dự án nhà đang bán rất được.

Thứ hai, thị trường BĐS hiện nay của Việt Nam chứng kiến sự phân hóa trong đó bao gồm một số doanh nghiệp BĐS lớn chiếm được khu đất rất đắc địa, họ trở thành chủ đầu tư lớn với nhiều phân khúc trên thị trường dẫn đến những doanh nghiệp sau này mới tham gia hoặc những chủ đầu tư chưa xây dựng được thương hiệu mạnh cần phải có một sản phẩm ấn tượng nào đó để cạnh tranh, tạo sự khác biệt.

Chính nhu cầu đó nên chủ đầu tư tìm tới phân khúc xanh để tìm sự khác biệt cũng như tạo thương hiệu.

Thời gian này xuất hiện rất nhiều chủ đầu tư có xu hướng muốn làm CTX “chất” thực sự và đưa lại một môi trường sống tốt hơn cho người sử dụng. Như vậy thị trường có xu hướng là sau khoảng lặng, chủ đầu tư chú trọng nhiều hơn tới chất lượng công trình. Tình hình hiện nay rất khác so với thời kỳ phát triển bùng nổ đầu tiên của thị trường Việt Nam.

Chuyên gia Công trình Xanh Đỗ Ngọc Diệp

- Điều kiện thực tế của Việt Nam có nhiều thuận lời để các doanh nghiệp BĐS hào hứng đầu tư công trình xanh không thưa chị?

Làm CTX ở Việt Nam có rất nhiều cái khó nhưng cũng có cái dễ. Cái dễ đầu tiên đó là việc quyết định xây dựng một công trình từ vấn đề thiết kế, kỹ thuật, quyết định phân khúc chỉ là một ý kiến chủ đầu tư. Chính vì vậy hiện nay việc thuyết phục làm CTX nằm trong tay một nhóm nhỏ chủ đầu tư hoặc những người có quyền quyết định trong các công ty đầu tư.

Điều này ở nước ngoài là một câu chuyện khó khăn hơn khi chủ đầu tư phải nghe nhiều ý kiến của các nhà đầu tư, những cổ đông của công ty mới có thể đưa ra được một quyết định. 

Dễ thứ hai là đội ngũ kiến trúc sư và kỹ sư đông đảo, trong đó nhiều kiến trúc sư trẻ được đào tạo bài bản ở nước ngoài, tiếp cận với kiến thức sách vở. Và gần đây, nhiều giáo sư nước ngoài tới Việt Nam truyền bá kiến thức… Chúng ta có một đội ngũ kiến trúc sư và kỹ sư Việt Nam dồi dào, trình độ đáp ứng được yêu cầu

Dễ thứ ba là bản thân phát triển CTX đang trong giai đoạn nở rộ, chúng ta vẫn còn có rất nhiều công trình để tiếp cận, thay đổi và chuyển hóa thành xanh. Nếu ở thị trường đã phát triển, muốn xây dựng lại phải đợi 200 năm. Trong vòng 200 năm đó, chúng ta không thể làm được gì nhiều. Việt Nam trong giai đoạn chớm nên chúng ta có thể thay đổi nhiều. Các công trình của Việt Nam chỉ mất khoảng 50 năm.

Cái dễ nữa ở Việt Nam là ít cạnh tranh, số lượng các dự án xanh chưa nhiều.

- Gần đây các doanh nghiệp BĐS đã quan tâm tới CTX hơn, tuy nhiên tỷ lệ các công trình đạt chuẩn xanh vẫn rất khiêm tốn. Rõ ràng là làm CTX rất có lợi cho cả doanh nghiệp cũng như người mua nhà và nước ta cũng có nhiều thuận lợi, điều gì đã khiến nhiều doanh nghiệp BĐS Việt Nam còn chần chừ thưa chị?

Cho đến nay nước ta chưa có một định nghĩa thống nhất về chứng chỉ xanh cũng như xác nhận cho các đơn vị đang hoạt động trên thị trường thuộc khuôn khổ CTX. Điều này không tạo nên một tiền đề cho các sở, ban ngành phía địa phương sử dụng để đưa vào những chính sách của mình.

Tiên cử là ở TP. HCM đã có những quyết định ưu đãi về thuế sử dụng đất cho các công trình được coi thân thiện môi trường. Tuy nhiên chưa có định nghĩa thế nào là công trình thân thiện môi trường nên không có nhiều chủ đầu tư có thể tiếp cận được ưu đãi đó. Đó chính là khó khăn đầu tiên khi không có tính chính thống và các chính sách khuyến khích. 

Khó khăn thứ hai là chưa có sự tham gia của các ngân hàng. Các ngân hàng chính là nhà đầu tư. Ở nước ngoài, Nhà nước tạo ra các gói vay riêng cho CTX với những ưu đãi tạo nên các động lực lớn cho chủ đầu tư.

Khó khăn thứ ba là nhận thức của người dân có giới hạn nên chưa quan tâm tới vấn đề xanh trong công trình của mình. Xanh chưa phải ưu tiên hàng đầu của người mua nhà.

Khó khăn nữa là hiện tại năng lượng Việt Nam được trợ giá rất mạnh. Chúng ta đang trả 4% GDP trợ giá cho giá điện. Người tiêu dùng không nhìn thấy giá điện ảnh hưởng quá lớn tới thu nhập nên đang dùng quá thoải mái, chưa có ý thức tiết kiệm.

Ảnh minh họa

- Rõ ràng làm CTX thì buộc phải đầu tư, tuy nhiên con số chi phí đội lên vẫn đang là câu chuyện bàn qua bàn lại nhiều. Nhiều doanh nghiệp ngần ngại chi phí đầu tư đội lên quá nhiều sẽ “mệt”cho bài toán kinh doanh. Song cũng có những ý kiến cho rằng không nhất thiết phải đầu tư quá nhiều, thậm chí là rất khiêm tốn vẫn làm được CTX. Theo chuyên gia thì liệu Rẻ có Xanh được không?

Vấn đề nằm chính ở sự “tưởng tượng” của doanh nghiệp. Chúng ta muốn mua xe Vios mà tính tới Ferari thì sẽ choáng váng với các con số. Nếu làm CTX đạt chứng chỉ EGDE rất đơn giản chỉ như từ Vios lên tới Camry, không quá cao và là chi phí hợp lý cho chủ đầu tư. Còn tính tới hạng bạch kim của chứng chỉ xanh LEED đương nhiên tốn kém hơn.

Nói rẻ thì khá là khó nhưng có thể nhìn ngay đến những công trình tiêu biểu đang và đã làm EDGE thành công. Rất nhiều công trình ở phân khúc thu nhập thấp bán với giá từ 14 -16 triệu/m2 mà cũng đã làm được CTX và tất nhiên chủ đầu tư vẫn có lãi.

Chính vì vậy có thể nói phân khúc nào cũng có thể làm xanh, vấn đề chỉ là chủ đầu tư có muốn làm không, muốn đưa ra 1 sản phẩm xanh hay không.

Một số chuyên gia đưa ra con số là muốn làm xanh thì phải thêm 20-30% chi phí tuy vậy con số này hoàn toàn bất hợp lí. Đây là con số chưa có chứng minh, kể cả có là phán đoán đi chăng nữa thì cũng không có cơ sở.

Song trên thế giới có bài toán chung là hạn mức làm CTX không vượt quá 5% chi phí tổng đầu tư dự kiến ban đầu. Vì nếu vượt qua 5%, thậm chí trong ngành xây dựng là vượt quá 2% thì không làm nữa. Con số 20-30% là không có cơ sở. Thậm chí chi phí phát sinh 0% hay âm vẫn làm được CTX.

- Đây là một thông tin rất ấn tượng với các chủ đầu tư! Chị có thể giải thích rõ hơn về bài toán “không phát sinh” chi phí này.

Đơn cử nếu nói về vấn đề năng lượng trong công trình ở Việt Nam, tất cả các nghiên cứu cho thấy 60% năng lượng truyền vào trong công trình là bức xạ nhiệt qua cửa kính.

Tại sao lại ảnh hưởng nhiều tới thế? Bởi vì hơn 50% năng lượng sử dụng trong một công trình là để giải nhiệt, chạy điều hòa. Cửa càng to bức xạ càng vào nhiều, công trình càng nóng, càng dùng nhiều điều hòa.

Tính riêng về chi phí đầu tư 1m2 kính xây dựng đắt gấp đôi hay gấp 3 lần 1m2 tường. Như vậy càng ít kính chi phí đầu tư càng rẻ, bức xạ vào càng ít cũng có nghĩa là mua điều hòa bé hơn, chi phí đầu tư giảm.

Một bản thiết kế xanh hợp lý từ đầu thì sẽ giảm rất nhiều chi phí cho chủ đầu tư và chỉ ngang hoặc có thể thấp hơn cả chi phí làm công trình bình thường. Vấn đề làm CTX đầu tiên không phải là tiền mà chính là chất xám, ý thức.

- Xin cảm ơn chị!