Nhà đầu tư bất động sản nên xuống tiền hay tiếp tục nghe ngóng thị trường?

Những phân khúc từng “sốt nóng” đồng loạt “hạ nhiệt”

Từ cuối quý III/2022, các phân khúc bất động sản có tính đầu cơ mạnh như đất nền, nhà ở thấp tầng đang chứng kiến làn sóng bán hạ giá ở hầu hết địa phương khi dòng vốn trên thị trường trở nên khó khăn. 

Sở dĩ các phân khúc này nóng lên, thanh khoản tăng vọt, giao dịch diễn ra sôi nổi hồi đầu năm là nhờ dòng tiền ồ ạt đổ vào. Đến khi thị trường ghi nhận nhiều yếu tố không mấy tích cực từ giữa năm, dòng tiền dần suy yếu, từ đó giá bán xảy ra hiện tượng rơi tự do về mức giá trị thực. 

Báo cáo quý III/2022 của PropertyGuru đã cho thấy một bức tranh ảm đạm của thị trường đất nền phía Bắc khi giá đất và mức độ quan tâm của người tiêu dùng giảm mạnh so với quý trước. 

Cụ thể, tại Hà Nội, giá đất nền và mức độ quan tâm ở huyện Quốc Oai giảm lần lượt 1% và 39%, ở huyện Thanh Trì giảm 9% và 24%, ở huyện Đông Anh giảm 1% và 8%, ở quận Long Biên giảm 10% và 21%... Các tỉnh lân cận Hà Nội cũng có giá đất nền suy giảm so với quý trước như: Bắc Ninh giảm 6%, Quảng Ninh giảm 7%, Bắc Giang giảm 5%...

Tại Đà Nẵng, khu vực Tây Bắc thành phố hiện ghi nhận sự sụt giảm rất mạnh của giá đất nền tại các khu Golden Hills, tái định cư Hòa Liên. 

Diễn biến ảm đạm cũng xuất hiện tại khu vực miền Nam. Theo Báo cáo thị trường TP.HCM và vùng phụ cận của DKRA, từ quý III/2022, thanh khoản đất nền diễn biến ngày càng xấu. Sức cầu của thị trường có xu hướng giảm, tỷ lệ tiêu thụ đạt 52%, là mức thấp nhất kể từ đầu năm. Mặc dù giá thứ cấp tăng 2 - 4% so với đầu quý trước tuy nhiên thanh khoản thị trường vẫn ở mức thấp.

Không có gì khác biệt, phân khúc nhà ở thấp tầng giai đoạn hiện tại cũng chung kịch bản khi ghi nhận giá bán hạ nhiệt, thanh khoản giảm mạnh. Lượng tiêu thụ phân khúc ở mức thấp, chỉ đạt 47%, giảm 3,5 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm trước, thị trường thứ cấp kém sôi động. 

Đối với phân khúc căn hộ, tuy không phải là dòng sản phẩm có tính đầu cơ mạnh, từng “sốt nóng” cục bộ như đất nền hay nhà ở thấp tầng, song do động thái kiểm soát chặt nguồn tín dụng, liên tục tăng lãi suất điều hành từ phía Ngân hàng Nhà nước cộng thêm các vấn đề liên quan đến trái phiếu đã khiến nhiều chủ đầu tư trở nên “khát vốn”. Theo đó, cách tối ưu nhất để có nguồn vốn chính là tận dụng nguồn tiền của khách hàng. Vì vậy, phân khúc chung cư cũng không ngoại lệ. 

Đơn cử, dự án Moonlight Avenue (TP. Thủ Đức) mạnh tay chiết khấu tổng 40% khi người mua thanh toán vượt tiến độ đến 98%. Hay dự án HaNoi Melody Residences tại Linh Đàm (Hà Nội), tổng chiết khấu có thể lên tới 34 - 35% khi người mua thanh toán vượt tiến độ 95% giá trị căn hộ. Dự án nhà phố Bcons Plaza ở Dĩ An (Bình Dương) cam kết mua lại lô đất của khách hàng với mức lợi nhuận 40% sau 3 năm kể từ khi ký hợp đồng, tương đương lợi nhuận 13,3%/năm, đây được cho là mức cam kết lợi nhuận cao nhất thị trường.

Thực tế, việc các chủ đầu tư cam kết lợi nhuận, chiết khấu không xa lạ. Tuy nhiên trước đó, mức chiết khấu cao nhất cũng chỉ khoảng 9 - 10%. Ngoài ra, khi các chủ đầu tư đang khát tiền mặt, họ cũng sẵn sàng tung ra những gói kích cầu khác nhau.

Thị trường bất động sản đã “tạo đáy” hay chưa?

Thị trường bất động sản đang bị đẩy vào giai đoạn với nhiều khó khăn và thách thức. Các phân khúc đồng loạt giảm giá, những công ty lớn đã phải đưa ra loạt chính sách ưu đãi “khủng”, chiết khấu 30 - 40%, thậm chí 50% giá trị sản phẩm để có dòng tiền hoạt động.

Trước thực tế này, cụm từ “bắt đáy” được nhắc tới nhiều hơn trên thị trường. Vậy thị trường bất động sản hiện nay đã đạt “đáy” hay chưa? Liệu nhà đầu tư nên xuống tiền hay tiếp tục nghe ngóng?

Đưa ra quan điểm về vấn đề này, ông Phạm Trường Giang, Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư DLG Holding cho rằng, bất động sản không có khái niệm “đáy”. 

Theo ông Giang, đáy bất động sản là khi mua được đúng giá trị sản phẩm tại một thời điểm, một khu vực nhất định. Trong tình trạng hiện nay, nhà đầu tư nên quan sát, nghe ngóng thêm các điều hành chính sách vĩ mô của kinh tế cũng như câu chuyện lãi suất để có cơ hội tìm thêm những sản phẩm hợp lý… Việc trả lời câu hỏi “Thời điểm nào tốt để xuống tiền đầu tư bất động sản?” lúc này là rất khó.

Ông Phan Công Chánh, Tổng Giám đốc Phú Vinh Group cũng đồng tình, thị trường bất động sản đang ở xu hướng xuống nhưng chưa phải là đáy. Với điều kiện kinh tế vĩ mô, bối cảnh thị trường hiện đang ở pha điều chỉnh mạnh. Từ nay tới hết năm 2023, với các vấn đề liên quan tới tín hiệu từ Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (Fed), sửa Luật Đất đai, siết room tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, ông Chánh khuyên nhà đầu tư nên thận trọng.

“Cơ hội được cho là đến với nhà đầu tư ở lâu trên thị trường, đọc được chu kỳ lên xuống, có sẵn nguồn lực, nhưng nhóm này tương đối ít. Nếu đầu tư, phải chuẩn bị nguồn lực, cơ cấu danh mục để dôi dư tiền mặt để từ nay tới cuối năm 2023 có thể mua bất động sản với giá sale off”, ông Chánh nói.

Bày tỏ ý kiến về vấn đề “bắt đáy” thị trường bất động sản, ông Nguyễn Minh Tuấn, Tổng Giám đốc AFA Capital cho rằng, những nhà đầu tư lão luyện không bao giờ ngồi “đoán đáy, đoán đỉnh” thị trường. Bởi trong lớp tài sản bất động sản sẽ chia ra làm 3 phần. 

Thứ nhất, lớp tài sản bất động sản tiêu dùng, nếu mua một căn nhà để ở mà căn nhà đó ở vị trí tốt, người mua thích, chủ nhà sẵn sàng bán thì việc có đáy hay không người mua vẫn sẽ sẵn sàng bỏ tiền mua. 

Thế nên, ở góc độ bất động sản tiêu dùng, việc “đoán đáy” hay “đoán đỉnh” không quá quan trọng, quan trọng nhất là có phù hợp với kế hoạch tài chính cá nhân của mình hay không.

Thứ hai, lớp tài sản ở góc độ đầu tư lâu dài, khi công việc kinh doanh tốt, có tiền, không phải vay ngân hàng, mua một miếng đất để đó 5 - 10 năm thì việc “đoán đáy đoán đỉnh” cũng không phù hợp. 

Thứ ba, với lớp kinh doanh bất động sản, nhà đầu tư sẽ cần phải “đoán đáy đoán đỉnh”. 

"Ở góc độ thứ ba này, nhà đầu tư cần quan tâm đến đáy bất động sản. Tuy nhiên, để đoán đáy, chúng ta phải chia tiếp theo từng phân khúc, vị trí, địa phương...

Theo quan điểm của tôi, khi nào lãi suất chưa đạt đỉnh thì giá trị tài sản chưa thể nào đạt đáy. Và hiện tại lãi suất chưa đạt đỉnh, khả năng lãi suất còn tiếp tục đi lên nên giờ chưa phải đáy bất động sản", ông Tuấn nhận định.

Tâm lý chung ai cũng muốn “mua đáy bán đỉnh”, song như nhận định của các chuyên gia, rất khó để dự đoán đâu là “đáy” và đâu là “đỉnh” của thị trường. Trong bối cảnh thị trường đang phải chống đỡ trước loạt “bão tố” dồn tới như siết room tín dụng, chứng khoán rơi, trái phiếu doanh nghiệp khó, lãi suất cao… nhà đầu tư cần cân nhắc và xem xét thận trọng trước khi xuống tiền. Có thể thấy, thời điểm này chỉ có lợi lớn với những người có nhu cầu ở thực./.